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房地产调控思路新探

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  [摘要] 自2003年政府加大房地产市场调控力度以来,房地产市场已经历了四载调控高压之年。但是,房价依然高涨,人们的住房压力仍然很大,调控措施的效果乏善可陈。因此,通过分析调控效果,探究房价高涨的原因,以改变调控的思路,变“急治”为“缓治”,运用市场经济的内在机制,以真正达到调控政策的作用效果,从而促进房地产业的健康发展。
  [关键词] 房地产调控 房地产供给 住房保障制度
  
  一、房地产调控政策效果评价
  2007年1月16日国家税务总局网站公布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》,该通知称从2007年2月1日起,将正式向房地产开发企业征收30%~60%不等的土地增值税,由此也拉开了新一年房地产调控的大幕。
  掐指算来,自2003年6月5日中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(业内称央行“121号文”)以来,中国的房地产业已历经了四年多的高压调控态势,调控的范围已囊括了房地产开发、建设、经营、销售等各个环节,调控的力度也一年高过一年,但一浪胜似一浪的调控浪潮并没有使居高不下的房价有下挫之势,全国各大城市的房价仍在高位运行(如图所示),各种调控措施的效果乏善可陈。
   数据来源:国家发展改革委、国家统计局
  二、调控效果原因解析
  其实,房价会如此之高皆因供不应求。在市场经济条件下,决定价格的因素概括起来就是供给与需求。在需求方面,1998年的住房制度改革,使沿用数十年的福利分房制度归于瓦解,代之以新兴的商品房制度,从而开启了新一轮的房地产热潮。而从那时起,人们的住房需求被突然打开的政策限制逐渐强化了。同时,随着政府实施积极的货币政策,加大固定资产的投资,扶植房地产业成为新兴支柱产业,利用其广大的带动作用缓解亚洲金融危机所带来的风险,放松的银根和按揭贷款制度的实施,进一步将强化的住房需求变为了现实的可能,而且还有一定的放大。面对被放大的需求,房地产开发商在市场开放的初期紧跟需求的增长加大了供给量,因此在新一轮房地产热潮启动时,房价的增长呈低幅度上升趋势。但随着近几年中央宏观调控的陡然加强,房地产投资放缓了增长的脚步,商品房施工面积、竣工面积和销售面积的增幅也一路下滑,有的城市到2006年甚至出现了负增长。例如根据北京市年度国民经济和社会发展统计公报的数据显示,2006年北京市商品房施工面积为10483.5万平方米,比上年下降了2.5%;其中商品住宅为6311.3万平方米,下降了13.3%。商品房竣工面积为3193.9万平方米,下降了15.3%;其中已竣工商品住宅为2193.3万平方米,下降了22.8%。而据北京市土地整理储备中心统计数据显示,北京市已连续两年未完成土地供应计划。2005年,北京计划供应的住宅商品房用地为1750公顷,商服用地为550公顷。而实际成交的房地产开发用地仅为554公顷,不到计划的四分之一。2006年北京出让的房地产开发用地面积总计为1031公顷。其中含住宅商品房性质的土地面积为918.5公顷,商业、金融、办公和公建等性质的用地为112.5公顷。而北京市2006年度土地供应计划中,住宅商品房用地为1600公顷,商服用地300公顷,实际土地供应量仅为计划的54%。土地供应量的下降与商品房竣工面积的减少共同限制了房地产开发的供给能力,但节节攀升的需求却毫无放缓之意。例如北京市统计局的数据显示,近三年北京每年增加常住人口41.5万人。按照2006年北京城镇居民人均住房建筑面积25.9平方米计算,每年新增住宅需求达到1074.85万平方米。面对着失调的供需不平衡局面,房价上涨已然成为当仁不让的硬道理。
  三、房地产调控的新思路
  频频出台的调控措施并没有遏制频频高涨的房价,因此在面对现今调控效果不佳的情况下,更应转换调控的思路,变“急治”为“缓治”。
  1.这是由房地产业的经济地位所决定的。房地产业是国民经济的支柱性产业,它的发展可带动建筑、建材、家电、金融、家政服务等数十个相关行业的发展,1998年新一届政府把启动房地产业作为抵御亚洲金融危机的关键性行业也是基于其强大的带动作用。因此,房地产调控政策的出台需极为慎重,症急仍须用“缓药”,任何大的动作不仅会造成房地产业的波动,甚至会造成国民经济的动荡。
  2.这是由我国经济处于特殊的发展时期所致。2003年我国人均GDP已跨上了1000美元台阶,这对于任何一个发展中国家来说,都具有十分重要的战略意义和历史意义。一方面对于一个国家来说可能是一个发展的黄金时期,而另一方面也可能是一个矛盾凸显的时期。在面对着经济发展十字路口的关键时刻,对于房地产业的调控更应谨慎小心,戒急用忍,将一切可能的波动因素在逐渐推进的层级式调控中消于无形,以避免由于急功近利的大力度调控而使房地产业出现不必要的震动,从而避免重蹈拉美国家的覆辙。
  3.这是由我国房地产市场本身的特性所决定的。房地产市场自1998年重新启动以来,随着我国整体经济形势的快速发展逐渐由兴起走向兴旺,同时也由初建走向成熟,市场的调节作用已深入人心。因此,房地产调控政策的运行奏效均需市场的检验与审核,而任何经济行为与调节政策在市场中都必须经过一个运行的过程,这是市场经济的法则,符合市场经济体制的事物无一例外的都必须遵守,这就会产生经济行为的时滞效应。如果在上一轮调控政策经济运行未果时,就急于出台下一项调控政策,那么前后两项政策的调控效果会有重叠效应产生,从而使政策调控“过火”,反倒会造成过犹不及。
  四、房地产调控的新建议
  1.改变房地产调控的传统模式,变多方面、全环节调控为一元或数元调控。至今为止出台的房地产调控政策已涵盖土地、税收、投资、流通、经营等各个方面和环节,但覆盖面如此之广的调控政策仍未达到预期效果,房价依然在高位运行。因此有必要转换调控思路,变多方面、全环节调控为一元或数元调控。其实调控政策不在乎数量的多少与覆盖面的大小,关键在于政策的着力点要对路,而且力道要恰如其分,过度与不足都会造成巨大的损失。
  2.建立房地产调控体系,使调控措施制度化、常态化。调控措施的出台应切合市场经济体系的建设与发展,符合市场经济的运行规律,使房地产调控制度化、常态化,避免“头痛医头、脚痛医脚”的混乱局面。因此,房地产调控措施要以房地产立法为基础,以加强房地产法律制度建设为调控的平台,以利率和税收作为调控的主要手段,通过市场经济内部的运行机制逐步消化调控措施所带来的作用力,从而使房地产调控制度化、常态化。
  3.加强房地产供给能力。房价在市场经济条件下受供给与需求的联合影响,在一段时期内持续走高的房地产需求仍会如往日一样坚挺,而且还会有一定的增长。需求下降无望,增加供给是最直接的调控措施,而且整个市场的共同诉求,也是增加适销对路的小户型商品房。
  4.加强住房保障制度建设。其实,从启动新一轮房地产热开始,住房保障制度就一直有待建立与完善。然而时至今日仍有部分地区住房保障制度建设滞后,截止至2006年9月底,尚有5个省(区、市)没有建立廉租住房制度目标责任制,19个地级以上城市没有建立廉租住房制度。而在建立了廉租房制度的城市中,过高的入住门槛与过低的供应量依然限制了其调节住房需求的作用。以北京市为例,北京市投资建设的全市惟一一栋廉租住宅——位于广渠门北里的政府廉租楼里,其进入门槛甚高,必须是北京市确认的优抚家庭,持有《革命烈士证明书》、《革命伤残军人证》等6类证件。所以,应加强住房保障制度建设,建立多层次的动态住房保障体系,以适应社会各阶层不断变化的住房需

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