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基于供求理论的我国房地产发展态势分析

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  [摘要]随着国民经济的整体快速发展,房地产业目前已成为一个重要的经济产业,对整个国民经济的带动作用日益明显。本文运用供求理论分析房地产市场的现状,研究了其发展态势,并且提出促进房地产市场健康发展的对策。
  [关键词]供求理论 房地产 态势
  
  一、引言
  
  随着中国经济体制改革,特别是房地产业管理体制的改革,我国的房地产市场已取得了前所未有的发展。目前,我国的房地产价格一直飙升,房价成为各个城市街头巷尾经常议论的话题。房价的高低直接关系到老百姓生活质量,甚至关系到社会稳定。由供求理论可知,商品的需求量与价格成反比。但对于房地产市场而言,随着价格的飞涨,需求量也不断扩大,这种现象不得不引起我们的思考。
  
  二、我国房地产供求现状分析
  
  1.房地产价格水平分析
  按照国际标准,衡量房价合理性的指标是房价收入比。房价收入比是指一个国家或城市的年平均上市房价与居民家庭年平均收入之比,目前国际上公认的“合理的住房价格”的“房价收入比”应该为3~6倍,世界银行专家的说法为4~6倍。
  目前已经公开的信息显示,我国的房价收入比超过7.8倍,许多大城市房价收入比持续在10倍以上。该指标显示,当前我国房地产价格明显偏高并不断升温。资料显示,2005年1~4月,全国商品房平均销售价格同比增长12.5%,同比提高约5.7个百分点。2006年9月,70个大中城市商品房销售价格同比上涨5.5%。房地产销售价格震荡起伏较大,房价的总体趋势还在不断攀升。
  2.房地产供给分析
  2005年全国房地产开发投资总额为15759亿元,同比增长19.8%,占同期全社会固定资产投资比重为17.8%,其中全国住宅投资总额为10768亿元,同比增长21.9%,占房地产开发投资比重为68.3%。2006年前三季度,房地产开发投资额12902亿元,同比增长24.3%,商品住宅完成投资9076亿元,同比增长29.5%。纵观我国房地产投资数据,供给一直处于增长态势。
  3.房地产需求分析
  首先,按照我国“全面建设小康社会”宏伟目标的要求,到2020年GDP要比2000年翻两番,城市化水平要大幅度提高,家庭财产要普遍增加,人民生活更加富足,房地产业所必须担当的角色不可或缺;而且目前中国经济总体增长趋势举世瞩目,对拉动经济增长有举足轻重作用的房地产业不可能突然裹足不前。
  其次,我国近几年房地产行业发展非常迅速,快速增长。但这种发展是在几十年增长缓慢的背景下出现的,起点非常低,压抑了几十年的需求在这么短的时间内释放出来,客观上必然刺激、拉动房地产行业的强劲增长。所以市场需求保持着持续强劲势头,尤其是高品质、高性价比的住宅产品,高性能的商业地产,从发展趋势上看都有很强的内在需求。
  
  三、房地产现状及发展态势分析
  
  根据数据资料显示,2005年我国商品房空置率是26%,大大超过国际公认的10%的警戒线,处于空置危险区间。下表为我国2000年~2006年商品房空置面积。
  数据显示我国房地产市场供过于求,按照供求理论:当供过于求时,价格下降;当供不应求时,价格上涨。故我国房地产价格应呈现下降趋势,但事实正好相反,房地产价格仍保持高温。
  1.我国房地产市场有效需求与有效供给现状
  在房地产市场上,有效需求即为消费者愿意并有能力购买的房地产数量,有效供给则为开发商提供的真正能满足消费者需求的房地产的数量。
  供给方面:全国经济适用住房投资出现负增长。2003年,经济适用房在供应中的比重为6.1%,2004年为4.1%,2005年1~4月经济适用房投资进一步下降到2.6%,2005年经济适用房完成投资同比下降6.8%,占房地产开发投资的比重仅为3.59%。部分城市2004年销售的商品住宅中,户型为120平方米的都在40%以上,最高的超过60%。以上数据表明,普通房、经济适用房在房地产市场中比例不足,而高档房地产则严重过剩。
  需求方面:中国虽有13亿人口,但有效需求不足,大部分中低收入者买不起房。这至少表明四个问题,一是绝大部分存款掌握在极少数富人手里;二是房价上涨过快,远远大于居民收入增加;三是房地产市场结构不合理,中档商品房、经济适用房偏少;四是政府用以满足低收入人群的社会住房供给不足。在这种情况下,少数人手中的巨大存款,仍然会形成社会需求,继续拉动房价上涨。但这部分需求仅占少数,相对于大部分中低收入者来说,他们的购买力毕竟有限,有效需求只集中在中档商品房、经济适用房。
  以上分析表明,有效需求与有效供给不能达到均衡状态。由于国家金融政策,银行贷款提供了房地产开发的大部分资金,银行直接承担了投资风险,开发商并不急于获取资金,融资途径未受到明显的约束,所以他们不愿降低房地产价格,使价格一直高于均衡点。开发商为了赚取高额利润,一并抬高普通房、经济适用房价格,制造了不少泡沫,导致高昂的价格。
  2.房地产市场发展趋势分析
  房地产业的稳定运行对整体经济的稳定运行具有重要意义。2000年以来,固定资产投资额直线上升,占GDP的比重从2000年的36.8%上升至2004年的51.3%和2005年的48.6%。由此扩大的产能需要消化,房地产业产品主要是住宅等生活消费品,市场需求大,可以拉动上游产业。其次,有预测认为2006年世界经济增长将放缓,外贸对经济发展的拉动作用将弱化,扩大内需保持较快经济增长的权重上升,内需是大国经济增长的基本动力,由此可知今后房地产市场发展潜力仍很强大。故房地产供给数量仍会增加。
  商品住宅价格将稳中有降。近年来,商品住宅市场供过于求,依照供求理论,商品住宅价格应下降以刺激需求。商品住宅价格居高不下,供求规律在中国房地产市场中不起作用的主要原因是中国房地产市场是一个发育不完全的市场,其需求主体不是个体消费者,而是集团。随着我国福利住房制度改革,商品房市场需求主体逐步由集团向个人转移,需求规律在房地产市场中作用逐渐增大。因此,在商品住宅大量积压的情况下,住宅价格当有逐步下设的可能。
  加入WTO商业用房将会走俏。目前,外资企业对中国经济形势一般持观望态度,不少外国公司只在中国设办事处而非公司,除了大集团公司外,一般只租不买。入世后,关税等条件放宽,在中国投资有了保障,各种不同规模的外资企业具备了进入国内市场的条件和信心,可为写字楼和外销公寓市场提供一个可观的客户群。而房地产业由于其本身的不流动性,将导致“入世”后的房地产市场只有外销需求的扩大而不会有境外供给的直接增加。
  
  四、促进我国房地产市场健康发展的对策
  
  1.调整商品房供应结构
  由于经济适用房供不应求,而高档住宅供过于求,商品供给结构严重失衡。故应调整住宅供应结构,通过增加中低价商品房、经济适用房的供给,抑制高档住宅的建设,使房地产市场恢复均衡,真正解决居民的需求。
  2.合理确定商品房价格,降低置业门槛
  商品房的定价要合理,要让多数市民有供楼的能力,不能超出市民还款能力太多,让多数老百姓买得起商品房。房地产企业要加强管理、控制成本、提高技术、加快施工进度,同时也要结合市场变化,合理确定房地产的价格,树立品牌,提高信誉,走可持续发展的道路。
  3.加强宏观调控,确保房地产市场规范、有序发展
  房地产市场虽然能依据供求关系、价格走势、信息反馈等进行自我调节,但这种调节难免会出现消极、被动、滞后和带有局部性的缺陷。所以,政府必须从全局的角度进行宏观调控,主要从四个方面入手:一是总量控制,使总供给与总需求大体平衡;二是优化结构,使产品适销对路,兼顾社会多层次的住房需求,实现有效供

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