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毕业论文季之论违约责任 ――以房地产交易为例

减小字体 增大字体 作者:佚名  来源:www.bob123.com  发布时间:最新发布
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论违约责任
¬――以房地产交易为例

内容提要:本文通过论述违约责任的概念、特点、在合同法中的地位和承担方式。并以我国房地产交易市场为例,论述了我国《合同法》对违约责任的规定。
关 键 词:违约责任 房地产

最近一段时间以来,房地产市场上纠纷频发,有关房屋交付延期。面积差异,质量问题、配套设施问题。物业管理的质量与收费等的争议时有发生,有些问题因不能得到及时,有效的解决,而愈演愈烈,甚至发展到购房者砸展台、围攻售楼处直至发生流血事件。一时间,人们对房地产市场迷惑不解:这是怎么啦?
  
一、违约责任的基本概念
(一)违约责任的概念及特点
  违约责任,又称违反合同的民事责任,是指合同当事人因违反合同义务所应承担的不利法律后果。(1)在英美法中违约责任通常被称为违约的补救,而在大陆法中则被包括在债务不履行的责任之中,或被视为合同效力的范畴。
    违约责任制度在合同法中居于十分重要的地位。许多学者曾经误认为由于合同的本质在于合意,因此,现代西方合同法的核心是承诺和合意。实际上,当事人的意志能够产生法律约束力是以违约责任制度的存在为前提的。正是因为有责任的强制性作为保障,当事人的合意才能够像一把“法锁”一样约束了他们自己。是故,在债权法的认定之下,有债务必有责任,无责任之债务,系一种空洞的概念,将失去法律上的价值。所以,不以责任的存在为基础的合意,并不具有法律的约束力。可以说,违约责任是合同法所要解决的核心问题,违约责任制度也是合同法中一项最重要的制度。
违约责任制度作为保障债权实现及债务履行的重要措施,它与合同债务有密切联系。一方面,责任是以债务的存在为前提,是债务不履行所导致的结果,因此只有在债务合法存在的情况下才能发生债务不履行的责任。如果债务关系本身不存在或被宣告无效、被撤销,则一般不发生违约责任问题。另一方面,违约责任是在债务人不履行债务时,国家强制债务人履行债务和承担法聿责任的表现。也就是说,一旦债务人不履行债务,则债务在性贡上转化为一种强制履行的责任。强制履行从表面上看,仍是继卖履行原债务,但因其介入了国家强制的因素,实际上已不同于原债务,此时已不仅是对债权人的责任,它也是对国家应承担的责任。由此可见,责任与债务相比较,包含了一种国家的强制产生。(2)
违约责任的特点主要有:
1、违约责任是民事责任的一种形式。民事责任是指民事主体在民事活动中,因实施违法行为而依照民法应承担的民事法律后果或者基于法律规定而应承担的民事法律责任。我国《民法通则》在第六章“民事责任”中规定了两种责任,即违约责任和侵权责任。可见,违约责任不仅是合同法的核心内容,也是我国民事责任制度的组成部分。
    2、违约责任是合同当事人不履行债务所产生的责任。这是违约责任不同于其他民事责任的重要特点。这一特点包含有双重内容:第一,违约责任的产生是以合同债务的存在为前提的,合同债务既是当事人约定的义务,也可能是法律规定的义务。无论何种义务,都是当事人应该履行的;如不履行债务,其后果就是产生违约责任。所以,债务是因,责任是果,无债务则无责任,责任的产生须以债务的存在为前提。第二,违约责任的产生,是以合同当事人不履行债务为条件的。合同作为当事人在平等、自愿基础上达成的协议,一经成立,即具有法律效力,当事人双方必须严格遵守,任何一方违反合同,就,会产生违约责任。所以,
违约责任的成立,必须以一方违反合同义务为条件。
    3、违约责任可以由当事人约定。违约责任尽管有明显的强制性特点,但是仍有一定程度的任意性,即当事人可以在法律规定的范围内,对一方的违约责任作出事先的安排。具体表现在,当事人可事先约定违约金的数额幅度,可以预先约定损害赔偿额的计算方法,甚至确定具体数额,同时可以设定免责条款限制和免除在将来可能发生的责任。对违约责任的事先约定,从根本上说是合同自由原则决定的。然而,承认违约责任具有一定的任意性,并不意味着否定和减弱违约责任的强制性。如果违约责任失去了强制性,则债务也会失去对当事人真正的约束力,当事人约定的各种条款,包括违约责任条款,也将失去应有的约束力。
4、违约责任具有制裁性和补偿性双重属性。违约责任的补偿性,是指违约责任旨在弥补或补偿因违约行为所造成的损害后果。从违约责任的发展趋势来看,古代法律曾允许对债务人的人身实施限制。现代民法则彻底废除了此种限制,而以损害赔偿作为违约责任的主要方式。违约责任具有补偿性,从根本上说是平等、等价原则的体现,也是商品交易关系在法律上的内在要求。根据平等、等价原则,在一方违约使合同关系遭到破坏,当事人利益失去平衡时,法律通过违约责任的方式要求违约方对受害人所遭受的损失给予充分的补偿,从而使双方利益状况达到平衡。(3)
(二)违约责任在合同中的地位。
    债务与责任是合同法的两大支柱,债务反映合同制度的积极方面,责任反映合同制度的消极方面。在合同债务不能正常履行的情况下,合同法专门规定了违约责任,违约责任是合同法的最基本的特征。违约责任的具体作用主要有:
    1、制裁违约的凳当事人。合同浊当事人自愿订立的,一但依法成立立即具有法律约束力,不能随意违反,违反合同则要求承担违约的责任,作为恢复权利性制裁。
    2、为受损害的合同当事人提供救济。对于公平、平等原则,对因对方违约而遭受损失的合同当事人,法律通过违约责任给予适当救济。
    3、预防违约行为的发生。在存在着违约责任的情况下,当事人对违约会三思而行,不会随意无视合同的存在,因此,违约责任具有增强合同信用、预防违约行为发生的作用。
(三)违约责任的承担方式
1、实际履行。对“实际履行”之界定,各国存在较大分歧。要言之,大陆法把实际履行作为主要救济方法,一方当事人违约,另一方当事人可要求其履行或请求法院判决其履行合同规定的特定义务,而不允许其以金钱或其它方法代替履行。英美法把实际履行作为辅助救济方法,一般仅限于法院判决并强制违约方履行义务,而且只有在损害赔偿不是一种充分的补救方法时才采用。我国亦规定了实际履行,称为“继续履行”,除第107条外,《合同法》第109条、第110条等条款规定,金钱债务应当实际履行,非金钱债务在特殊情况下不适用实际履行。特殊情况即指法律上或事实上不能履行;债务的标的不适于强制履行或履行费用过高;债权人在合理期限内未要求履行。
2、采取补救措施。如质量不符合约定,应当按照当事人的约定承担违约责任,如无约定或约定不明确的,非违约方可根据标的性质和损失的大小,合理选择要求对方采取修理、更换、重做、退货、减少价款或报酬等措施。另外,《合同法》第112条规定,受损害方在要求违约方采取合理的补救措施后,若仍有其他损失,还有权要求违约方赔偿损失。(4)
3、赔偿损失。又称“损害赔偿”,是违约人补偿、赔偿受害人因违约所遭受的损失的责任承担方式,它是一种最重要最常见的违约补救方法。损害赔偿具有典型的补偿性,它以违约行为造成对方财产损失的事实为基础。没有损害事实就谈不上损害赔偿。这是损害赔偿不同于违约金的根本所在。赔偿损失也有一定的限制,即损害赔偿额应相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失,即合理预见规则。损害赔偿直接关系到当事人双方的物质利益分配,体现着违约责任的作用,是一种较普遍的责任方式,应当给予足够的重视。
4、支付违约金。违约金是指合同当事人在合同

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