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高校物业管理研究

减小字体 增大字体 作者:佚名  来源:www.bob123.com  发布时间:最新发布
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高校物业管理研究


[摘  要]  高校的物业管理制度的改革是高校后勤社会化改革的重要内容之一,也是后勤改革成败的关键因素.如何进行新时期高校的物业管理,如何改革传统的高校房屋管理,这是个迫切要解决的问题,也是我们高校后勤工作者所必须认真讨论和研究的问题。

[关键词]  高校  物业管理  管理体系

    
    物业管理是在我国改革开放、发展和完善社会主义市场经济条件下,伴随地产领域出现而随之发展起来的新兴行业。通常是指运用科学的现代化管理方法和先进的维修与养护技术,并以经济手段对已竣工交付使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地进行管理,为业主(住用人)提供法规政策允许范围内的全方位的优质、高效与经济的综合性服务,以发挥物业之最优使用效益与经济效益。作为高校后勤管理重要内容的“物业”,如何管理才能适应当前日益加快与深化的住房制度改革及后勤服务改革的新形势呢?这就是我们高校后勤工作者进行探讨的新课题。

一.高校物业管理现状
    从严格意义上讲,绝大多数高校的住宅还没有纳入真正意义上的物业管理体系,房产管理的改革多放在管理权利的调整上,经营管理功能尚不能体现.
(1)管理观念落后,管理水平低下.目前,大多数高校对房产的管理仍然是采取以行政管理为主的方式,由于已经习惯了传统的管理模式,尽管近几年许多高校进行了一些改革,但在管理层次上没有什么突破.物业管理人才缺乏,教职工的思想观念跟不上物业管理发展的趋势.
(2)管理经费短缺.长期以来,房屋维修的资金来源单一,主要来源于少量的房屋租金及学校行政拨款,由于住宅的维修工作量很大,所以单凭少量的租金根本不够用,为此学校每年需投入大量的资金,此外,在各个高校居住的还有大量外户,随着时间的推移,外户比例还会逐渐增加,这部分人事实上也占了学校对居住区的投入资金.学校建房越多,投资管理的费用越大,投入产出严重失衡,学校包袱越背越重.(1)
(3)住宅的社区服务功能较差.物业管理是一个整体,它包括地产管理、安全保卫、环境卫生、绿化和其他小区服务,目前,高校居住区一般由学校后勤部门、街道、派出所及环卫等部门共同承担管理职能,但由于分散多头管理,责任不清,各自为政,遇事互相推委,没有统一的管理标准和健全的管理体制,各项管理工作难以到位,从而导致社区的整体服务功能较差.

二.高校住宅实行物业管理的可能性和必要性
    加快后勤社会化的改革步伐是高校体制改革的重要内容,而后勤社会化改革的重要内容之一,就是高校物业管理的改革.
    (1)现代物业管理的先进性为其存在和发展提供了可能.物业管理是通过市场并用经营管理手段直接进行社会化管理的有偿服务,是在政府指导下的经营管理行为,是政府、社会、单位、个人共同关心的事业.从管理内容上看,物业管理的内容除房屋及其设备的维修养护外,更重要的是为小区居民提供全方位的综合服务,物业公司通过自身的经营管理,收取管理费和项目的经营服务费,实现其经营目标.物业公司的这种性质更适合目前的市场经济,有更强的生命力.
    (2)住房制度的改革为实行物业管理提供了现实基础.产权制度是一切经济制度的基础,房屋产权结构的变化使高校住房由公有为主改为私有为主,高校出售公有住房后,居民住房的自有率逐年提高,居住区内房屋产权由过去的单一公有为主变为公有和私有的多元化结构,并形成公私并存不可分割的状况和产权的公共所有.比如,同栋楼存在着公共部分,如楼梯,电梯,及各项公用设施,在各个房屋之间存在着公共绿地、区内道路及公用基础设施.产权多元化和共有公用设施的出现,如果没有统一管理,就会出现争相享用而不承担责任的状况.在这种情况下,迫切需要一个统一、协调的管理机构来进行全方位的管理.在这种情况下,和市场经济相适应的物业管理,也就能在高校中生存和发展.
    (3)高校后勤社会化改革是高校物业管理的强大推动力.党和国家高度重视高校后勤社会化改革,并把它作为一项大政方针来抓,后勤改革的形式为房产管理体制改革创造了良好的氛围,使房产管理体制面临着新的机遇和挑战,使物业管理出现了前所未有的发展空间,随着高校后勤社会化改革的步伐而明显加快.

三.以高校学生公寓为例探讨物业管理目标、原则和运作机制和对策
(一)管理目标
    从1999年开始,我国高等教育出现前所未有的扩招。与1998年相比,普通高校招生数3年中分别增加了47.4%、25%、17%,共扩招了300多万学生,使全国高校招生和在校生数翻了一番,达到了268万和719万人。为保证招生任务的完成,全国各地新建和改造学生公寓2350万平方米,新建和改造学生食堂341万多平方米。按照1999年教育部公布的《面向21世纪教育振兴行动计划》,到2005年大学在校生将达到1600万人,这意味着今后5到10年高等教育规模还将进一步扩大。规模的急剧膨胀,使后勤服务在我国高等教育发展中的“瓶颈”制约显得更为突出,加快后勤社会化改革成为我国高等教育事业发展的关键。后勤社会化改革包括学生公寓的管理,目标是:在加快后勤系统与学校行政管理体系剥离的同时,因地因校制宜,分类指导,采取多种方式组建新型的物业管理实体,全面推行现代物业管理,大幅度提高管理的专业化、现代化水平及其社会经济效益。这不仅在建设资金来源方面与以往不同,物业管理要求和方法也与传统的行政管理有很大的区别:
    一是建设资金来源不同。在计划经济体制下,高校学生宿舍完全依靠政府拨款兴建。从上世纪90年代开始,由过去对学生不收费到收取少量住宿费,但总的说来仍然是不核算成本的。近年来,为满足扩招对学生宿舍的大量需求,实行了政府资助下的学校筹资或民间投资,资金来源由单一渠道向多渠道转化。
    二是管理体制不同。学生宿舍变为“学生公寓”,其基础设施与过去学生宿舍有很大不同。更为重要的是管理体制的改变,由过去的行政管理转向现代物业管理,学校以契约方式租赁给后勤服务公司,实行“事企分开、两权分离、集约经营”。
    三是管理要求和方法不同。一方面,管理与服务是有偿的,实行保本微利的收费经营,在管理运作上逐步专业化、现代化、法律化,体现出物业管理市场化的发展取向;另一方面,要积极探索新的学生工作体制和机制,使思想政治教育和管理工作进入学生公寓。实现上述建设和改革的目标,无疑是高校后勤社会化改革中的一项重大变革。
 (二)基本原则
    高等学校物业管理服务的总原则是:既要适应高等教育、教学工作特点,把社会效益和长远利益摆在首位;又要引入竞争机制,提高工程质量、服务质量和整体效益。(2)具体有以下几方面:
    1.坚持为教学科研工作和广大师生服务的正确方向。认真研究后勤社会化改革给学生学习方式和生活方式带来的变化,积极探索思想政治教育和管理工作进入学生公寓,对建在校外、多校共用的学生公寓,要按照各负其责的原则,派专人进驻,以确保高校的稳定。
    2.以校内为主,一校一寓。高校应全面规划、合理调整校园布局,尽最大可能扩大校内学生公寓面积,采取在政府资助下多渠道筹资的办法加快建设速度。政府应该免除校内新建、改建、扩建学生公寓项目的各项税费,简化项目审批手续;银行应主动发放好高校学生公寓建设贷款。
    3.坚持公立大学物业管理的非赢利性。政府有义务为公众提供公平并且相对低廉的大学教育,并保持非赢利的性质。由学校提供土地,由银行贷款或由开发公司投资建设的学生公寓,学校是产权拥有者。产权与使用权分离的后勤社会化改革,应该有利于教育、教学,有利于学生公寓管理的现代化。后勤服务公司应该实现高效、微利管理,不能以高额利润为目的,更不能追求利益最大化,牟取超额利润。
    4.坚持质量第一、简朴实用的原则。学生公寓的设计、建设不能盲目追求高标准,要努力把

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