小柯毕业论文网专业从事毕业论文写作及发表服务网站 包括:定制MBA毕业论文,毕业论文写作,本科毕业论文,论文发表等,为您解后顾之忧.
当前位置:小柯毕业论文网免费论文社会学论文农村经济论文 → 对规范农村房地产市场的思考

本类热门阅览

站长推荐

对规范农村房地产市场的思考

减小字体 增大字体 作者:佚名  来源:www.bob123.com  发布时间:最新发布
对规范农村房地产市场的思考是小柯毕业论文网通过网络搜集,并由本站工作人员整理后发布的,对规范农村房地产市场的思考是篇质量较高的学术论文,供本站访问者学习和学术交流参考之用,不可用于其他商业目的,对规范农村房地产市场的思考的论文版权归原作者所有,因网络整理,有些文章作者不详,敬请谅解,如需转摘,请注明出处小柯论文网,如果此论文无法满足您的论文要求,您可以申请本站帮您定制论文,以下是正文。
对规范农村房地产市场的思考

内容摘要:我国的农村房地产开发是这几年才兴起的新生事物,随着我国改革开放的深入,农民生活水平的不断提高,农民对生活质量的要求也逐步提高。农村房地产开发也是在这个大好时机中应遇而生了,在拉动消费市场的同时,农村房地产市场出现了一些问题不容忽视。本文旨在通过暴露我国目前农村房地产市场中出现的种种问题,如开发用地未批先建,擅自改变土地用途;违章建筑多,建筑行业混乱;规划不合理;资金无法按时到位,导致施工进度缓慢;违法出售和租赁房地产等问题。导致了诸如给人民的生命财产安全带来隐患;农村房地产规划混乱,导致城市化进程缓慢;使民间纠纷事件增多;农村房地产市场混乱;使农村治安增加不稳定因素等不好的现象。提出了尽快出台有关农村商品房开发的相关政策文件、法律法规;规范土地审批制度;规范土地管理与规划管理的关系,提高农村房地产规划的科学性;建立一流的农村房地产市场;规范农村房地产的设计、施工管理;清理农村商品房开发实际存量,对空置的商品房,适当降低税费标准,盘活农村商品房市场;重视环境保护,维护生态平衡等有建设性的解决措施。使我国的农村房地产市场能够规范、有效的运行,为我国的社会主义市场经济做出应有的贡献。
关 键 词:农村房地产   规范    管理

一、农村房地产市场的现状及存在问题
农村商品房开发热,始于上世纪九十年代初期。与城镇居民一样,逐渐富裕起来的农民在住房消费方面的支出也在不断增加。选择的地点大部分地处县市郊区,国道、省道的繁华地带,交通方便,经济发达的黄金地带。对居住质量、居住条件的改善在农村居民提高生活消费水平的目标中始终占有重要地位。农民开始更加注重生活质量和住房质量,2001年农村居民人均用于居住类消费的支出由1995年的186元提高到279元,增长50%,年均增长8.8%。农村房地产市场的初期预热可见一斑。(1)
农村房地产热启动了新一轮的农村消费。目前,在沿海一些较发达地区,农民住房正逐步向楼层更高、面积更大的方向发展,少数富裕户的住房已向别墅式发展。在中、西部一些内陆省份,绝大多数农民在富裕以后,其消费重心的首选也是建房。据一项调查结果显示,随着农村居民改善居住环境的愿望越来越高,未来5年将有14%的家庭准备购买新房,户均支出约11万元,平均每年增长7.4%。未来5年间有14.6%的家庭准备装修住宅,户均支出约两万元。(2)由于住房支出仍是今后农民消费的重要部分,这一趋势将会挤占农民其他消费份额。另外,随着城市的发展在城市空间日益狭窄的情况下,很多城市居民正把目光瞄准到这些离市区不是很远同时又有着很好交通优势的小区和社区上。这也是农村城市化发展的必然趋势,在一些大城市如北京、上海、成都等这种趋势已经很明显。不少白领在城市周边地区购买房产,早晚驾车出入的生活方式已被决大多数人所接受。所以,农村房地产市场特别是城市周边的农村的房地产市场可以说是存在着巨大是消费群体和潜力的。
但是,由于某些原因,农村商品房的开发往往是一哄而起,盲目上马,房子造了不少,卖出去的却不多,空置量大,而购房人拿不到房地产权证,(3)以致经济纠纷不断,整个房地产市场出现混乱和无序的现象。归纳起来,主要存在如下几个问题:
  1、开发用地未批先建,擅自改变土地用途。在一些乡村未批先建、少批多建、东批西建、占用耕地建房、城镇居民违规占用农村集体土地建房现象时有发生。而在开放农村房地产所用的土地中,有的是农村的“三无”用地;有的是非农业建设用地;有的是公益事业用地;有的则是农民的宅基地,擅自改变土地用途等,严重的违反了我国有关土地管理规定。 
2、违章建筑多,建筑行业混乱。在农村房地产的开发中,开发建设不立项、不选址、不质检,建设单位没有资质,工程实施没有合格专业人员或验收不合手续等问题时有发生。一些建筑工程无正规的规划设计图纸,无施工合同,施工队靠“招兵买马”临时拼凑而成,承建者不具有施工主体资格,导致农村房地产很多是违章建筑,而且建筑行业极为混乱。
3、规划不合理,农村房地产往往是个人或某些小型的房地产公司开发,由于农村的土地管理没有城市那么严格规划,导致开发商在对农村房地产规划时,随意性很大,建成的房屋星罗棋布,无法整体规划,形成小区。
  4、资金无法按时到位,导致施工进度缓慢。(4)集体集资一部分,施工单位一部分,社会集资一部分,借贷一部分。各种集资方式五花八门。往往导致产权不清,资金不能按时到位,施工时间一拖再拖,内部不能形成强有力的资金管理体系,导致工程进度缓慢。
5、违法出售和租赁房地产。一些农民买卖房屋不签订书面合同,成交后不办理房屋过户手续;一些农民违规向城镇民工出售坐落在集体土地上的房屋;一些村组变相出卖集体土地。一些农民与承租人口头议定租赁事项,不办理房屋租赁登记手续;一些村组或农户以“房屋维修费”、“房屋折旧费”、“入股红利”、“承包利润”等名义收取租金,收取租金后不开具正式票据。
由于上述原因,房地产权登记手续大多无法办理,购房者合法权益无法保障。

二、规范农村房地产市场的必要性
我国是社会主义国家,在社会主义制度下人民的生命财产是整个国家利益的基础,农村房地产开发的混乱导致的一些问题直接影响到人民生活的安定团结,农村房地产市场的混乱状况给社会和经济带来很大的危害。
首先,给人民的生命财产安全带来隐患。由于违章建筑多,建筑行业混乱,施工、管理单位条件参差不齐,人员素质低,为了谋取暴利偷工减料,导致农村建筑工程质量低劣,“豆腐渣”工程时有发生,房屋倒塌、人员伤亡事故屡见不鲜。(5)这种不规范的施工体制,成为安插在农村房地产市场中的定时炸弹,随时都可能爆发。
其次,农村房地产规划混乱,导致城市化进程缓慢。由于农村房地产开发处于各自为政的阶段,缺少必要的统一规划,重复建设,导致资源浪费。一些开发商手头上积压了大量农村房屋,而因为销售渠道不好而闲置。各个开发商仅仅停留在建房、卖房的初级阶段,无法形成资金优势、人员优势和技术优势,难以形成完善的居民小区,物业管理根本无法进行,而与小区建设配套的诸如公路、医院、购物中心、社会文化中心等基础设施跟不上,城市人口的反输入,也就是农村城市化进程缓慢。这种短期的市场营销策略,从长期来看是在破坏整个农村房地产市场。没有完善的配套设施和后期服务将使广大消费者逐渐对市场失去信心。而使市场逐渐萎缩形成恶性循环。
第三,使民间纠纷事件增多。很多房地产开发用地是“三无”用地、非农业建设用地、公益事业用地和农民的宅基地,开发商在利益的驱使下在未经申请、审批的情况下擅自改变土地用途,而且建房、守房、出租房屋一般都不订立书面合同,为了逃税,不办理有关手续,极易引发政府和开发商、政府和农民、开发商和农民之间的纠纷,一旦诉讼到法院,因农民在办理商品房业务时法律手续不完备,民事行为就被法院会被确认为无效合同,最终受损失的往往是农民。(6)
第四,农村房地产市场混乱。各种房地产企业都看到农村房地产市场有利可图,纷纷介入,其中一些没有资质的皮包公司也试图在混乱的农村房地产混水摸鱼,这些小公司既没有国家规定的相应资金,又没有建构房屋的技术资质,服务也不行,导致顾客购买房屋后无法实现购买前的承诺,当遇到问题时,拍拍屁股走人,最终受到损失的还是农民。
第五,使农村治安增加不稳定因素。农村房地产市场所处地理位置比较特殊,所处地点大部分地处县市郊区,国道、省道的附近,这些地方从行政上来讲是处于一个边缘的地带,一些治安在地段上还处于真空或半真空地带,户籍管理上也常有很大的疏漏。少数不法分子就充分利用了这种条件在这些地方从事不法勾当,把这些地方作为自己的不法窝点。同时,流动人口的大量存在和农村警力资源的不足,使新建小区或住宅区的,治安出现很多不稳定因素。而对这一因素,对城市人口的反输入,也就是农村城市化进程有着很大的影响。
基于以上的这些因素,我们认为现在规范我国的农村房地产市场已经势在必行。这就要求农村房地产市场尽快实现有法可依。

三、如何规范农村房地产市场
     (一)尽快出台有关农村商品房开发的相关政策文件、法律法规。目前我国还没有一部规范农村房地产开发的法律法规或政策性文件,这种政策、法律法规的真空致使农村房地产市场无法可依,开发活动相对混乱。因此,一部调整和规范房地产市场的统一法规、条例是呼之欲出。但由于法律的制定有一定的迟滞性,无法适应正处在成长发育期的农村房地产市场,而且农村房地产市场因各地区的具体条件不同而情况各异,国家统一出台一部关于农村房地产开发和管理的法律法规显然无法完全规范到每个区域的农村房地产开发问题。因此,建议国家各有关部委出台全局性的农村商品房开发管理纲要,以地市一级行政单位为基础,各个地区尽快出台适应当地实际情况区域性的有关农村商品房开发的相关政策性文件和行政法规。
     (二)规范土地审批制度。必须按照国家统一的规定进行土地审批,农村房地产开发企业在开发农村房地产时,应当先向要开发土地所在地的村集体经济组织或者村民委员会提出建房申请,广泛征求意见,经村民会议讨论通过后,方可向上一级行政管理部门突出开发申请。而上一级行政管理部门也应按照整个城市化规划的情况综合考虑,防止重复建设的发生。需要使用农业耕地的,农村房地产开发商必须经国乡级人民政府审核、县级人民政府建设行政主管部门审查同意并出具选址意见书后,依照《土地管理法》向县级人民政府土地管理部门申请用地,经县级人民政府批准后,由县级人民政府土地管理部门划拨土地;而使用村民原有宅基地、村内空闲地和其他土地的,需经过乡级人民政府根据村庄、集镇规划和土地利用规划批准。只有规范土地审批制度,才能杜绝未批先建、少批多建、东批西建、占用耕地建房、城镇居民违规占用村集体土地建房现象的发生。(7)
(三)规范土地管理与规划管理的关系,提高农村房地产规划的科学性。根据国民经济和社会发展计划,结合当地经济发展的现状和要求,以及自然环境、资源条件和历史情况等,统筹兼顾,综合部署村庄和集镇的各项建设。改革目前的农村土地管理制度,特别着重改革农村土地使用上的行政划拨制度,严格界定行政划拨供地范围,逐步提高竞争性土地出让的比例;同时,应加快编制农村房地产体系规划,在农村房地产体系规划的控制下,编制农村城市化和小城镇化规划,处理好近期建设与远景发展、改造与新建的关系,使村庄、集镇的性质和建设的规模、速度和标准,同经济发展和农民生活水平相适应。农村房地产规划要与土地利用总体规划相适应、相衔接, 农村房地产用地规模不得突破土地利用总体规划,合理用地,节约用地,各项建设应当相对集中,充分利用原有建设用地,新建、扩建工程及住宅应当尽量不占用耕地和林地。对项目不符合总体规划的一律不批给土地,土地不经过规划设计的不准开发,不按规划乱占地、乱开发的,应该进行梳理和整治,并且严禁土地使用权的炒作,有利生产,方便生活,合理安排住宅、乡(镇)村企业、乡(镇)村公共设施和公益事业等的建设布局,促进农村各项事业协调发展,并适当留有发展余地。
(四)建立一流的农村房地产市场。提高起点标准,树立市场形象。虽然农村房地产市场起步晚,运行时间短,但是必须坚持高标准、高起点运行,市场经营活跃,管理规范有序,树立文明市场的形象。农村房地产市场要以“培育市场、规范行为、盘活总量、促进经济”为目标,以“公开、公平、公正”为原则,以“规范、快捷、优质”为宗旨,服务社会各界,方便千家万户,并要与工商、物价、城管、财政、地税等部门达成共识,明确职责。政府市场管理细则,明确市场集管理、经营为一体,是统一的、开放的各类农村房地产经营活动的固定场所;具备房地产开发资质和营业执照的房地产开发经营公司必须在农村房地产市场内常年设点,固定经营。市场随着农村登记发证等不断扩大业务范围,探索服务新路。抓住农村发证工作契机,及时把产籍产权管理工作延伸到各镇。
(五)规范农村房地产的设计、施工管理。(8)在村庄、集镇规划区内,凡建筑跨度、跨径或者高度超出规定范围的乡(镇)村企业、乡(镇)村公共设施和公益事业的建筑工程,以及二层(含二层)以上的住宅,必须由取得相应的设计资质证书的单位进行设计,或者选用通用设计、标准设计。跨度、跨径和高度的限定,要按照各个省、自治区、直辖市人民政府的同意要求合理规划。农村房地产建筑设计应当贯彻适用、经济、安全和美观的原则,符合国家和地方有关节约资源、抗御灾害的规定,保持地方特色和民族风格,并注意与周围环境相协调。而农村居民住宅设计应当符合紧凑、合理、卫生和安全的要求。承担农村房地产规划区内建筑工程施工任务的单位,必须具有相应的施工资质等级证书或者资质审查证书,并按照规定的经营范围承担施工任务。在村庄、集镇规划区内从事建筑施工的个体工匠,除承担房屋修缮外,须按有关规定办理施工资质审批手续,施工单位应当按照设计图纸施工。任何单位和个人不得擅自修改设计图纸;确需修改的,须经原设计单位同意,并出具变更设计通知单或者图纸。施工单位应当确保施工质量,按照有关的技术规定施工,不得使用不符合工程质量要求的建筑材料和建筑构件。
(六)清理农村商品房开发实际存量,对空置的商品房,适当降低税费标准,盘活农村商品房市场。采取有效措施,大力促进空置农村商品房销售,首先,要深化农村土地使用制度改革, 尽快理顺用地报批手续;其次,理顺农村房地产价格构成体系,清除不合理收费,逐步建立符合市场经济体制的农村房地产价格体系,降低房地产价格与农村居民收入间的差距。第三,鼓励各种有益的房地产金融创新,促使金融机构信贷方向逐步从单纯支持企业开发转向支持住房消费与支持住房建设并重,提高农村居民的购房能力。第四,促进农村房地产中介服务的健康发展和积极推行社会化、专业化、企业化、经营化的农村商品房管理体制,让农村居民在放心、舒心、称心的宽松环境下购房,消除后顾之忧。
 (七)重视环境保护,维护生态平衡。保护和改善生态环境,防治污染和其他公害,加强绿化和村容镇貌、环境卫生建设。房地产的规划布局、建设与后期物业管理都应有超前的环保观念,在充分利用自然地貌、资源的基础上,创造出人与环境有机融合的舒适空间和居住环境。首先,在农村房地产开发项目选址上,尽量少占或不占耕地、生态林地,不影响风景名胜、人文景观,多在荒地、废弃地上进行建设开发。其次,应建立规范的房地产建筑质量保障制度,通过消费市场约束机制,抵制劣质、有毒材料、部件的使用。第三,大力推进房地产建筑节能工作,在保证建筑功能质量的前提下,采取有效的节能技术与管理措施,大幅度降低建筑能耗,达到既居住舒适,又节约能源和改善环境的目的。第四,在农村房地产规划区内逐步形成一定规模的绿化带、绿化区域,提高绿化质量和城市园林水平,构造合理的绿化系统;改善农村交通、供水状况,提高农村生活垃圾、污水无害化处理率,发展固体废弃物的处理与回收再利用,从根本上改善居住区环境。

注释:
(1)陈长生:《我国房地产业现状及发展趋势分析》,《安徽建筑》2002年第1期;
(2)李明亮:《乡镇房地产开发公司管理中存在的问题与对策》,《中国审计信息与方法》2002年第2期;
(3)邓大才:《试论农村地产市场发育的障碍及对策》,《中国软科学》1997年第11期;
(4)皮修平:《农村土地使用权转让市场建立的必要性》,《学术交流》1999年第4期;
(5)刘 伟、赖景生:《住宅与房地产业房地产业与可持续发展》,《城乡建设》2002年第4期;
(6)李孔礼:《当前农村商品房开发存在问题必须引起重视》,《汕头房地产月刊》2003年第1期;
(7)张  行:《农村房地产市场亟待加强管理》,《中国建设报》2002年6月6日;
(8)王克强、刘红梅、顾海英:《农村集体土地市场系统分析和上海市农村地产市场建设》,《上海行政学院学报》2002年第2期;
本站关键词:毕业论文此论文来源于 小柯论文网 http://www.bob123.com
 
代写论文,8年品质,包通过包修改