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论房屋承租人的优先购买权

减小字体 增大字体 作者:佚名    来源:www.bob123.com  发布时间:最新发布
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  摘要 承租人优先购买权是指出租人转让时,承租人在同等条件下,依法享有优先于其他人而购买该房屋的权利。承租人优先购买权是一种形成权、限制权、专属权、期待权。对承租人优先购买权的立法完善。
  关键词:优先购买权 形成权 期待权 缺陷和完善
  中图分类号: D923.6文献标识码:A
  
  在我国有关房屋承租人优先购买权的规定开始于新中国成立后,在此之前,承租人优先购买权仅限于佃户或承租人对承租土地的优先购买权。1950年,我国在相关政策中承认承租人优先购买权,此后的政策、法规和法律都确认这一点。20世纪末期前,我国确立承租人的优先购买权主要是为防止因房产关系变动而影响人民群众的工作和生活,从而确实保障有关承租人生存利益居住权,到20世纪末,市场繁荣为居住的实现提供了多种条件、方式。承租人不够买所承租的房屋并不影响基本生活需求。由于房屋租赁合同订立后,承租人基于占有使用租赁房屋已在社会上形成生产、生活中许多方面的联系,从方便生活、节约交易成本的角度看,应确立房屋承租人的优先购买权制度。承租人的优先购买权的确立都是为使承租人能取得所承租房屋的所有权,实现所有权权能统一。
  
  一、房屋承租人优先购买权的概念及法律依据
  
  房屋承租人优先购买权是指出租人转让房屋时,承租人在同等条件依法享有优先于其他人而购买该房屋的权利。如果出卖人为尊重承租人的优先购买权,将房屋出卖给第三人,承租人可以请求人民法院宣告买卖无效,从而要求出卖人将房屋以同等条件卖给自己。目前,我国现有的法律法规对承租人的优先购买权问题的规定主要散见于如下法律法规中。
  1、1983年12月7日国务院发布的《城市私有房屋管理条例》第11条规定:“房屋所有人出卖出租房屋,须提前3个月通知承租人,在同等条件下,承租人有优先购买权。”
  2、1984年最高人民法院的《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》规定:“房主出卖房屋时,在同等条件下,原房客优先购买的权利应予保护。”
  3、1988年最高人民法院的《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第118条规定:“出租人出卖出租房屋,应当提前3个月通知承租人,承租人在同等条件下,享有优先购买权;出卖人未按此规定出卖房屋时,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”
  4、1994年建设部的《城市公有房屋管理规定》第36条第2款规定:“出售出租公有房屋时,承租人有优先购买权。”
  5、1999年《中华人民共和国合同法》第230条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”
  
  二、房屋承租人优先购买权的性质
  
  (一)房屋承租人优先购买权是形成权。
  优先购买权的功能是通过对出卖人处分权能的限制而保护特定相对人的利益,且以“同等条件”为前提。既以“同等条件”为前提,必有愿以同等条件购买的第三人。从大量的司法实践看,优先购买权往往是在处分权人与第三人买卖成立后,通过行使优先购买权而撤销处分权人与第三人买卖成立后,通过行使优先购买权而撤销处分权人与第三人之间的买卖关系。由此可以看出,优先购买权不以出卖人的作为与否为其实现条件,而行使优先购买权仅依权利人的单方意思表示,便可使他人的民事法律关系发生、变更或消失。因此,优先购买权不是请求权,而是形成权。台湾著名法学家王泽鉴教授就持此种观点。
  (二)房屋承租人优先购买权是一种受限制的权力。
  第一、 房屋承租人优先购买权对出租人行使所有权具有限制性。
  第二、 承租人只能在同等条件下行使优先购买权,这也是对承租人自身的限制。法律设定承租人的优先购买权的目的在于使承租人取得租赁物所有权,并继续保持其对该租赁物的占有、利用。法律在规定承租人的优先购买权时,同时也对承租人行使优先购买权进行了必要的限制,进而预防承租人过滥行使优先购买权,以损害出租人和第三人的合法权益。
  (三)房屋承租人优先购买权是一种专属权。
  承租人优先购买权专属于承租人这个特定的民事主体,不能转让给他人。“如果转让,则因为购买人不是法律所保护的特殊对象,优先购买权就失去了存在的意义”。
  (四) 房屋承租人优先购买权是一种期待权。
  承租人的优先购买权尽管在租赁合同签订之时就已形成,但并不是说承租人任何时候都能行使该项权利。在出租人出卖房屋以前,承租人仅对此房屋存在实现优先购买权的可能性,只有当房屋出租人出卖此房屋时,承租人才能行使自己的先买权,在同等条件下将这项权利的可能性变成现实性。
  
  三、房屋承租人优先购买权与其他相关权利的冲突和协调
  
  (一)房屋承租人优先购买权与房屋抵押权的冲突和协调。
  抵押权是一种担保物权,抵押物不需移转占有,而租赁则需要移转占有标的物并进行使用,二者在性质上是相容的,完全可以并存。当同一房屋之上两种权利竞合且发生冲突,抵押权人要求以抵押物折价或者以变卖抵押物的价款优先受偿,而承租人同时要求实现优先购买权,应如何处理?
  1、 先出租,后抵押。
  《物权法》第190条规定,“订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《担保法》第48条规定,“抵押人将已出租的财产抵押的,应当书面告知承租人,原租赁合同继续有效。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第65条规定,“抵押人将已出租的财产抵押的,抵押权实现后租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”《合同法》第229条规定,“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”
  不难看出,上述规定表达了一个原则,即“买卖不破租赁”当抵押权人主张以抵押物折价,而承租人主张优先购买时,笔者认为,承租人先买权效力优先。首先,租赁在先,抵押在后,符合顺位。其次,抵押权在于保障债权的实现,而其实现的方式很多,抵押权关注的是抵押物的交换价值而非使用价值本身,而恰恰相反,承租人事实上正在使用该房,承租人购买该房屋,其购房款一般足以保障抵押权人的债权实现,可谓是互利共赢。因此,承租人先买权效力应优先。
  2、 先抵押,后出租。
  《物权法》第190条规定,“抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《担保法解释》第66条规定,“抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租,如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承担人的损失,由承租人自己承担。”此时则不适用“买卖不破租赁”原则,房屋上先设立了抵押,在承租人明知该房屋上设有债权时,仍租用,那么,证明承租人已默示的同意了风险的承担,即在行使抵押权时,对承租人所造成的损失由其自行负担,不得加重抵押权人的负担,首先应保障债权的实现。
  (二) 房屋承租人优先购买权与竞买人权利的冲突和协调。
  《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第14条规定,“人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式,通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。优先购买权人经通知

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