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浅析楼花按揭的法律问题

减小字体 增大字体 作者:佚名  来源:www.bob123.com  发布时间:最新发布
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  [摘要] 从分析楼花按揭所涉及到的多层法律关系入手,进一步探讨楼花按揭的法律特征,从而论证了楼花按揭的特殊属性。 
  [关键词] 楼花按揭 法律关系 
   
  楼花按揭是房地产开发商与购房者在房地产开发建设过程中,签定房屋预售合同并收取一定比例的价金,而余款则由购房者向银行申请贷款,并以预购房屋的有关权益向银行担保的购房方式。其主体设计到开发商、购房者和银行三方及多种法律关系。开发商与购房者是买卖关系,购房者与银行之间存在双重关系:一是借贷关系;二是担保关系,即购房者向银行借款并以预购房提供担保,设立自物权。 
  一、楼花按揭的法律关系 
  在掌握了楼花预售的特点的基础上,我们可以清楚的看出楼花按揭的具体操作过程是:开发商与购房者之间签定关于按揭条款的房屋预售合同后,双方按照约定条款由购房者充当按揭人将其在合同中的权益让给银行,银行以此为条件提供贷款。待银行把全部贷款本息及其他费用收回后,将按揭解除,购房者可以赎回其房产权益。银行为了贷款安全,可以要求开发商为购房者做保证,在购房者不能清偿到期贷款时由开发商回购其房产以偿还银行贷款。同时,银行还可以要求开发商购买保险,当在建房屋意外灭失时就所得保险金优先受偿。由此可见,楼花按揭涉及到的法律关系主要有以下几种: 
  1.购房者与开发商之间因房屋预售合同而产生的房屋预售关系。 
  2.购房者因要交付购房款而向银行贷款所产生的借贷关系。 
  3.购房者将其在《房屋预售合同》中的期待权以及以后可能取得的房产权益在贷款期间转让给银行,等银行收回贷款本息及有关费用后,再转让给购房者所产生的法律关系。 
  4.开发商为保证购房者到期清偿贷款本息而与银行产生的保证担保关系即当购房者不能按约定向银行偿还贷款本息时,则由开发商按原房价的70%回购其房产而银行则以回购款受偿。 
  5.开发商依银行指定的险种向保险公司办理以银行为被保险人的房产保险而产生的保险合同关系。 
  二、楼花按揭的法律特征 
  由于按揭能给债权人带来更为有效的保护,并有较大的融资功能,所以现在已广为应用。当然此类纠纷也不断发生,而法院在审理这些案件时却无法可依,显然立法已落后于实践。为此须明确楼花按揭的几个法律特征: 
  1.楼花按揭是双务合同。在按揭合同中,银行需承担按约定的时间、方式和金额交付贷款,债权消灭时退还权利质证书(如楼花预售合同)和保险单据等义务,同时购房者更负有提供担保、及时付息、按期还贷的义务。 
  2.楼花按揭是有偿合同。由于银行可以通过按揭业务获取收益(贷款利息),因而它是银行利用资产进行投资经营的方式,也是实现资产保值增值的重要手段。 
  3.楼花按揭是实践性合同。楼花按揭具有借贷和担保双重性质,在我国,一般借贷是实践合同,银行借贷为诺成性合同为通说。但在性质和作用上,楼花按揭则更侧重于体现其担保职能,由于其本质上乃是一种债权,除双方意思表示一致外,尚需交付一定的债权证书(如楼花预售合同,预付款收据)后,合同方可成立。 
  4.楼花按揭是要式合同。为了维护当事人的合法权益,保障交易安全,楼花按揭不能采用口头协议,而必须由双方签定书面合同并由开发商予以书面保证(即承诺在购房者无力还贷时代其偿还所欠银行的本息)后才能成立。 
  三、以附解除条件的债权让与制度来规制楼花按揭 
  按揭本身是英美法的制度,形式灵活,而目前我国立法尚未明确规定房地产按揭,处理此类案件时,可暂以附解除条件的债权让与制度为依据。 
  此种设计将楼花按揭分为三个相关的法律关系即银行贷款关系,开发商与购房者之间的房屋预售关系,以及银行与购房者之间的按揭关系。此按揭关系为一种附解除条件的债权让与关系。购房者将其在预售合同中的期待权在贷款清偿期内转让给银行。银行在此期间代替购房者成为预售合同的债权人。如果购房人偿清到期贷款本息,则此让与关系解除。银行应将所得权益归还给购房者以恢复其债权人的地位。由此可见,该债权让与所附之条件为购房者到期清偿贷款本息。在债权让与期间银行代替购房人成为预售合同的权利主体,可向开发商为请求权,但由于只是债权转让,因此购房者于预售合同中的义务仍由自己承担。如果在此期间发生意外而使房屋不能交付则银行作为债权人可就保险公司赔偿的赔偿金受偿。如果所附条件不能成就,即购房者不能清偿到期债务,则银行之债权人身份不会再改变,为了避免与金融法律之冲突,银行可依开发商之保证以回购房屋所得款项受偿。但如果该解除条件已经成就,即购房者如期清偿贷款本息,则银行应当将已取得的房产权益移交给购房者。否则,银行即构成违约。但这有一个问题应明确:在让与合同生效时,其标的仅为期待权。由于我国没有预告登记制度,因此其纯为一债权。但由于银行按揭贷款期限明显长于房屋建造期。换言之,让与债权的履行期先于贷款期限到期,而让债权实现时房屋已建成,经开发商办理过户手续,所有权已产生。即银行此时享有的是房屋所有权而非期待权。但应明确其所有权之基础为债权让与合同,因此,如果当债权让与合同因解除条件成就而解除时,其所有权的法律基础已不存在。因此,其必须将该所有权转归购房人享有,不然就构成不当得利。由此可见,将楼花按揭视为附解除条件的债权让与,不仅与理论上可以理清其法律关系,同时由于我国《民法通则》、《合同法》等对债权让与都有明确规定,因此在司法实践中便于操作。 
   
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