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我国房地产经纪人员职业资格制度的探讨

减小字体 增大字体 作者:不详  来源:www.bob123.com  发布时间:最新发布
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  [摘要] 我国房地产经纪人员职业资格制度实施已经6年多了,需要总结和提高。本文分析了这项制度实施以来存在的问题,在借鉴发达国家和地区先进经验的基础上,对健全和完善我国房地产经纪人员职业资格制度提出了一些建议。
  [关键词] 房地产经纪 经纪人员 职业资格 制度
  
  2001年12月18日国家人事部、建设部联合发出关于印发《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》(以下称《暂行规定》)和《房地产经纪人执业资格考试实施办法》的通知(人发[2001]128号),标志着我国房地产经纪人员职业资格制度正式确立并起动。这项制度实施以来,强化了对房地产经纪人员的监管、提高了房地产经纪从业人员的职业水平,对规范房地产经纪活动秩序起到良好的作用。但也存在一些问题,有待进一步进行制度的修订和完善、解决制度实施中反映出的各种问题。
  一、我国房地产经纪人员职业资格制度存在的问题
  从目前来看,我国房地产经纪人员职业资格制度存在的问题可分为以下两大类:
  1.房地产经纪人员职业资格制度执行不到位
  (1)房地产经纪人员职业资格考试制度执行不到位。《暂行规定》规定房地产经纪人员职业资格包括房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格。前者实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的考试制度,由人事部、建设部共同组织实施,自2002年12月首次组织考试以来,每年举行一次,已正常化。而后者实行全国统一大纲,各省、自治区、直辖市命题并组织考试的制度。自2003年以来,只有为数不多的省份(如浙江、安徽、上海、湖北、四川等)陆续开始举行当地的房地产经纪人协理从业资格考试。相当多的省份至今仍未启动当地的协理级资格考试,其中部分省或市有自行组织的相当于协理级的资格考试,但没有采用由建设部拟定、由人事部审定的全国统一的协理资格考试大纲,且各地所发资格证书的名称也不尽相同,如《房地产经纪人岗位证书》、《房地产中介服务人员资格证书》、《房地产经纪资格证》等。不少地方长期没有组织房地产经纪人员资格考试,未经过专门培训和考试的人员素质低,所提供的服务质量不高。
  (2)房地产经纪人员职业资格注册制度执行不到位。按《暂行规定》,取得房地产经纪人或协理职业资格证的人员受聘时,应当申请办理注册手续;在注册有效期内,变更执业或从业机构者,应当及时办理变更手续;再次注册者,须提供接受继续教育和参加业务培训的证明。现时情况是:许多取得资格证的人员受聘时未及时办理注册手续,未取得《注册证》而从事经纪业务;变更执业或从业机构者未及时办理变更手续;继续教育和业务培训工作不规范,参加人数少,尤其是协理级的继续教育工作在多数地方还未开展起来。
  (3)房地产经纪人员职业资格证书使用制度执行不到位。按《城市房地产中介服务管理规定》(1996年1月18日建设部令第50号),设立房地产中介服务机构须有规定数量的房地产经纪人。严禁转让《房地产经纪人资格证》。但由于近年来房地产经纪服务市场十分繁荣,房地产经纪机构迅速扩张,并争相开设分行、连锁店,产生了对经纪人员职业资格证书的大量需求,从而出现了出租、转借房地产经纪人员职业资格证书的交易市场。
  2.房地产经纪人员职业资格制度不完善
  我国房地产经纪人员职业资格制度不完善表现在如下方面:
  (1)考试次数少。我国房地产经纪人执业资格考试每年举行一次,举办房地产经纪人协理从业资格考试的省份一般也是每年举行一次。由于考试次数少,有志于从事房地产经纪行业的人士不便于灵活地安排时间参加考前培训和考试,也不能满足房地产经纪服务市场对受过专业培训并持证的、具有较高房地产经纪专业水平人员的大量需求。同时这也是造成现实中不少人员无证上岗的一个原因。
  据香港地产代理监管局网站(www.eaa.org.hk)发布,2008年香港地产代理资格(相当于房地产经纪人资格)考试(简称E牌考试)安排4次(2月、4月、8月、12月);营业员资格(相当于协理资格)考试(简称S牌考试)安排6次(2月、4月、6月、8月、10月、12月)。这两种考试香港在2007年3月、6月、9月及12月都举行了4次。
  (2)没有对特殊人员豁免资格考试的规定。香港对资深从业人员、新加坡对高校相关专业毕业生,都是豁免其资格考试而由管理机构直接认定其执业资格。我国每年都有一大批房地产类专业的大专、本科毕业生涌向就业市场,他们若要直接从事房地产经纪业务,也首先必须与非房地产类专业的毕业生,甚至与高中毕业生一样参加培训、考试以取得资格证。而培训和考试的内容基本上又是他们在高校中学过并考过的,只是炒一次冷饭,造成他们的时间、精力、金钱等的浪费,加大了他们的就业成本。同时也显现出我国房地产经纪专业人才培养的低效率。
  (3)没有房地产经纪人员职业资格终止的规定。在国外及我国港台地区,暂停或吊销职业资格,作为对职业资格持有者违法违规的处罚。如美国商业职业法典10176项和10177项中列举了各种有关房地产经纪人和销售员(相当于我国的协理级)执照暂停或吊销的规定,主要情形包括:不实的陈述、虚假的承诺、不实的广告、混淆公私款项、多方代理、以欺诈手段骗取执照、违反道德规范、隐瞒真实利润、渎职、未负起监督责任等。其中“未负起监督责任”是指经纪人对其属下的销售员负有监督的责任,如果因为监督不严而导致客户受到严重损失时,则经纪人负有连带责任,经纪人可能会因此而被暂停甚至吊销执照(作为房地产经纪人员执业资格的证明)。而我国的《暂行规定》第二十五条规定:“房地产经纪人有权指导房地产经纪人协理进行各种经纪业务”,但没有相应的罚则条款。
  二、对健全和完善我国房地产经纪人员职业资格制度的建议
  笔者对上述我国房地产经纪人员职业资格制度中存在的问题提出如下建议,供有关部门参考。
  1.加强对房地产经纪人员职业资格监管法律制度建设
  房地产经纪人员职业资格监管制度,与考试制度、注册制度、证书使用制度等构成完整的职业资格制度。而监管制度又是其他各项子制度得以贯彻执行的保证。美国有专门规范房地产经纪人资格的法律,即各州的执照法,且是规范经纪业最严密的法令。该法的目的是通过规定发给经纪人执照所需符合的标准与所需具备的资格,来维护房地产经纪业的一定的专业服务水准,从而使消费者免受不良经纪人之害,同时也保护持照经纪人免受不正当的竞争。又如香港的《地产代理条例》于1999年1月1日生效,台湾也于1999年2月颁布了《不动产经纪业管理条例》,都对本地区房地产经纪人员职业资格管理和房地产经纪服务市场的监管起到很好的作用。
  目前,我国涉及房地产经纪人员职业资格监管方面的立法,有建设部制定颁布的《城市房地产中介服务管理规定》、国家工商行政管理局制定颁布的《经纪人管理办法》。地方性的法规、规章虽然部分省、市都有,但各地不统一。这样,一方面全国性的法律法规不健全,另一方面各地的法规、规章又缺乏权威性,全国房地产经纪服务市场的混乱无序状况无法从根本上得到改变。因此,必须加快房地产经纪人员职业资格监管法律制度建设。笔者建议我国制定房地产经纪专门法律法规:《中华人民共和国房地产经纪管理法》或《房地产经纪管理条例》(由国务院颁发)。立法中要把对房地产经纪人员职业资格的监管作为重点和核心内容,改变过去侧重对房地产经纪机构的监管的做法。
  2.全面落实房地产经纪人协理考试、注册制度
  
  协理级层次的人员数量比经纪人层次的多得多,能解决大量人口的就业问题,但

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