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浅析小区车库的物权归属

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  [摘要] 《物权法》对小区车库的归属做了相关规定,但是并未注意到我国小区车库的权属现状,无法有效解决所有权争端。本文首先对住宅小区内车库的类型进行区分, 找到其归属的争议所在; 随后着重分析了其中两类车库的争议问题, 论证合理的解决方式; 最后结合我国立法现状和各国立法例对车库所有权的归属问题提出建议。
  [关键词] 车库类型 车库所有权 《物权法》
  
  一直以来,许多百姓甚至学者存在一个误解,认为一个小区从获得土地、规划设计、施工建造,到最后销售给购房者,在整个过程中,开发商是惟一所有人,楼盘开发完毕,开发商即原始取得其所有权。这是一个极其错误的观点,一直以来却被人们奉为理所当然,却不知正中了开发商的圈套,使开发商想当然的享有小区内绿地、道路及物业管理用房的处分权。实际上,绝大多数情况下,业主才是小区内绿地、道路及物业管理用房的所有权人,而且业主的取得并不是基于开发商的意志,而是直接基于法律的规定,属于物权法上的原始取得。
  新《物权法》并未打破目前小区内车库归属混乱的局面,目前形势却并不乐观。这一限制仅仅是一种原则的宣誓还是具有某种法律效力的规则,法律并没有明确。那么究竟该如何划分车库的归属呢,我们从最具实践性的类别着手,看看是否能行的通。
  一、车库的类型
  1.占用小区道路或占其他场地的地上车位
  《物权法》第七十四条第三款明确规定其属于业主共有,故在土地使用权转移给业主时一起转移。这其中应当包括架空层车库。这类车库是为了空气流通和防止潮湿, 在高层建筑物的地上一层建的开放式车库。据《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》第三条第一款, 房屋层高在2.2米以上才计算建筑面积的房屋。因这类车库层高普遍在2.2 米以下,且不需太多投资,所以开放式的架空层一般不计入建筑面积,其所占的空间权也已随土地使用权转移给全体业主。在确定此类车库应归全体业主共有之后,需要通过小区公约或业主大会对每个车库的归属做一规定。
  2.封闭的独立车库
  是开发商在非业主共有的土地上独立兴建的专用停车场所, 具有构造和功能上的独立性, 可以作为独立物出售或出租。
  3.属于小区主建筑物的配套设施的地下车库
  排除第一类和第二类的所有地下车库均属此类,且属于小区主建筑物的配套设施。《物权法》只给了模糊的界定:“应当首先满足业主的需要。”
  二、封闭的独立车库
  如何判断哪一部分属于“非业主共有的土地”,就不得不考虑公摊面积的计算。根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》第九条,凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等,不应计入公用建筑面积部分,作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积,从而不进行公用建筑面积分摊。无论部门规章还是地方性规定,都没有强制性规定地下车库应列为需分摊的公用建筑面积。
  如果地下车库的建筑面积已作为公摊面积予以分摊,则在业主购买的商品房的建筑面积中已包含该地下车库的面积,该地下车库的产权应当属于全体业主共有。
  反之,如果车库的建筑面积未作为公摊面积,则该车库的产权通常应归属于开发商。从法律角度看,于交易中可以被认为具有特定和独立性的物,都可以成为物权的客体。至于该物是否具有物理上的特性和独立性则无关紧要。 至于开发商是将其和住房一同出售给购房者,抑或赠送给购房者,还是作为经营性车库租赁给业主或小区外的其他人,都属于开发商基于对车库所有权的处分权。
  所以,无论从配套设施的角度还是从土地使用权转移的角度出发,属于小区主建筑物的配套设施的地下车库都应当属于业主所有。
  三、地下车库所有权的性质
  1.从配套设施的角度考虑
  从现有法律体系看来,我国已经承认小区停车位、车库作为小区主建筑物的配套设施,从国务院到各地政府都规定了居民小区停车位、车库的配建标准。 而配套设施是作为从物出现在主建筑物中的。按照从物随主物一并转移的法则,在开发商与购房者签订购房合同时,如果买卖合同没有特别约定,小区内车库就应当随整栋建筑物一并出售、转移给业主。此外,建设小区车库的最初目的就是为了满足业主的需求,是其居住权益的一个重要部分,从功能上它属于辅助建筑物,与整体建筑物之间是主物与从物的关系。
  2.从土地使用权转移的角度考虑
  房屋出售前开发商通过出让获得土地使用权,包括附属于土地使用权的空间利用权,又进行了投资、建造,全部小区包括车库理应归开发商所有;在开发上出售房屋之后,小区土地的使用权为业主所有,开发商就不再享有土地使用权,故也就不能享有小区土地的地表及地下建筑的所有权和支配权。
  在我国,根据法律规定,只要获得相关部门的行政许可,仍然是可以分割使用建筑物与土地使用权的。这显然不利于车库使用权的交易稳定性。并且,从法律逻辑上讲,空间权是不可能脱离土地使用权的转移而为开发商所保留的。
  四、立法例借鉴及建议
  我国在区分所有物业产权法律制度方面发展并不成熟,有必要虚心借鉴国际上发达国家和地区的立法实践。
  1.车库使用权是否应当转移给业主以外的人
  即使开发商拥有对商品房开发和销售的自由,也应当充分尊重小区内所有住户享有和谐居住环境的权益。从人性化的角度出发,既然开发商建设一个小区并且已成功出售,就不应当再过多的从住宅小区中划出一部分作为独立部分单独出售,并以此为获得利益的源泉。
  按照国际通例,小区中的车库、车位是不能卖给小区业主以外的人的。在美国的住宅小区里,房屋单元为业主专有财产,除房屋单元以外的小区的全部是小区内全体业主的共有财产。 小区内绝对不允许有既不属于业主专有,也不属于业主共有的“飞地”存在。不允许小区内的车库及停车位作为独立的专有部分单独买卖,也不允许小区业主以外的其他任何人拥有小区车库及停车位的所有权。
  2.建立系统的建筑物区分所有权法律制度
  我国《城市房地产管理法》和《城市房屋权属登记管理办法(修订)》只是对土地上的房屋权属登记做了规定,并没有涉及地下房屋的权属登记问题。归根结底还是由于我国目前没有系统的建筑物区分所有权法律制度。
  市场上出售的车库分为有产权证和无产权证两种。只有当地下车库拥有独立的产权证时,才能作为不动产以抵押、转让,以得到法律保障;而没有产权证的转让只可能是转让的使用权,这种情况最易发生法律纠纷。在这一问题上,笔者认为,规范车库产权证的办理不容忽视。
  3.提升法律位阶
  何为“非业主共有的土地”应由相应的立法来规范。有必要在法律位阶上提升这样的规范,将其由政府主管机关制定相应的法规提升至我国的民法体系中来,并且将行政制度上产权证的管理与合同法紧密结合起来。 比如建立房产交易公示制度,强制开发商对公摊面积数据和套内建筑面积、总公摊面积的数值的进行公示等。
  综上,笔者从物理上车库与主建筑物的关系,以及便于法律规定和操作的角度出发,将车库分为占用小区道路或占其他场地的地上车位,封闭的独立车库和属于小区主建筑物的配套设施的地下车库三类,结合不同车库的性质及立法例实行不同的归属方案。建议将此种分类放入房地产开发管理体系中去。
  
  参考文献:
  [1]梁慧星:民法总论[M].法律出版社,1997年
  [2]梁慧星:民法学说判例与立法研究[M].法律出版社,2003年9月
  [3]董学立:也论交易中的物权归属确定[J].法学研究,2005年第5期
  [4]房绍坤:民商法问题研究与适用[M].北京大学出版社,2002年5月
  
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