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房地产行业多渠道融资的探讨

减小字体 增大字体 作者:暂不清楚  来源:www.bob123.com  发布时间:最新发布
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  [摘要] 融资渠道的建设是房地产行业关注的焦点问题,本文所探讨的主要内容是如何摆脱房地产开发商对银行贷款的过分依赖,逐步建立起以银行信贷为主,同时包括信托、股权、债权以及基金等融资方式在内的房地产金融体系。
  [关键词] 融资渠道REITs房地产信托
  
  一、房地产融资现状
  
  在房地产界,资金是房地产开发商永恒的需求,特别是在央行为了规范房地产行业信贷行为,防止地产泡沫出现并防范银行金融风险而推出的的121文件出台以后,很多大的楼盘被紧急叫停,资金锁链牢牢套住了房地产开发商,促使房地产公司的融资需求更加强烈。目前,房地产行业的资本形式大体上可以分为三种:一是自有资本,二是借贷资本,三是股权资本。在国家2003年宏观调控之前,银行利息较低,房地产商的资本除了自有资本以外,主要使用银行贷款,这也是借贷资本中最为主要的一种融资方式,根据中国人民银行发布的《2006中国房地产金融报告》提供的数据,2006年房地产开发资金中使用银行贷款的比重仍然在55%以上,依靠基金、信托、债券、上市等融资渠道所取得的资金比重并没有显著提高。尽管从商业银行自身的贷款情况来看,房地产仍为商业银行的优质资产,但相对单一的融资渠道以及巨大的财务杠杆作用,当房地产信贷链条的某一环节出现问题时必然引发巨大的金融风险,也无利于房地产业的健康发展。今后一段时期内,减轻房地产融资结构中的失衡、拓宽房地产的融资渠道和综合运用多种融资手段将成为每个房地产公司必修的功课。
  
  二、房地产多种融资手段及应用
  
  2003年6月,银行开始拧紧房地产资金水龙头。在这种整个行业的宏观调控下,以房地产基金、房地产信托、债券、上市为特征的新型房地产融资途径开始崭露头角,今后,仅靠银行这条融资之路将越走越窄,只有采取新多样化的对外融资途径才能保证房地产行业的正常运转。
  
  1.房地产信托
  房地产信托,是指以房地产项目为融资对象的一种信托产品。按照不同的业务,主要有三类:一是房地产资金信托,二是不动产信托,三是按揭资产信托。目前国内比较多的是房地产资金信托,即投资人基于对信托投资公司的信任,将自有资金委托给信托公司,由其将资金集合起来投资于房地产领域,并将所得利润按投资金额进行分配的一种信托行为。由于房地产信托这种方式,能够照顾到房地产商、信托公司和投资受益人等各方的利益,并且具有制度灵活的特点,所以一经推出就受到了各方的欢迎,逐渐成为开发商最为重视的融资方式之一。但房地产开发商利用信托的方式融资的过程中应该注意三个问题,一是很多信托公司在给房地产公司融资的过程中存在违规操作,其信托计划不是对一个成熟的物业贷款,而是对在建设过程当中实际上有很大风险的项目贷款,让贷款人承担比较大的风险,却只有比较低的固定收益,收益和风险上存在严重不对称的项目往往会被银监会叫停;二是信托规模有不超过200份的限制,目前的信托产品门槛一般较高,一般信托项目的投资起点为10万元甚至更高,而其他银行理财产品的投资起点大多在1万元左右。高门槛成为中小投资者投资信托产品的障碍;三是目前信托计划一般在3年之内,由于流动性较差,期限普遍偏短,超过3年信托计划不受投资人欢迎,所以难以满足房地产长期资金需求。另外,信托审批程序也比较复杂,而开发商融资一般都比较急,这又造成融资过程度的延时。
  
  2.REITs
  REITs——房地产投资信托基金,一种专门投资于房地产业的证券化的产业投资基金,通过发行股票(受益凭证),集合公众投资者资金,由专门机构经营管理,通过多元化的投资,选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合,在有效降低风险的同时通过将投资不动产所产生的收入以派息的方式分配给股东,从而使投资人获取长期稳定的投资收益。
  REITs在国外有着稳定的发展,由于REITs没有份额的限制,所以十分适合中小投资者进行投资,而且REITs是房地产资产在类型、空间等方面的投资组合,相比大多针对某个具体的房地产项目的房地产信托计划来说风险得到了较好的分散。但在房地产融资市场上不能过分夸大REITs的融资功能,期望通过REITs来完全解决开发商的长期资金来源,实际上,REITs的功能主要在于收购成熟的物业项目,很少把投资方向定位于风险较大的开发阶段。可是在中国目前阶段,开发商资金需求是阶段性的,开发阶段资金需求最大,等到成熟物业阶段,资金需求变小,从银行抵押贷款也来的更容易。因此,我们必须理性看待REITs的融资功能,将REITs作为投资于收益类房地产并为其进行融资的现实途径。
  
  3.房地产债券
  债券融资具有直接、快速、量身定做的特点,对于绝大多数房地产公司来说,利用发行房地产项目债券来融资是非常理想的融资渠道之一,但过去相当长的一段时期内,房地产债券的发行一直举步维艰,诸如非市场化的发行审批程序、企业债发行人范围狭窄、发行利率非市场化以及以发改委为主导的多头监管架构等弊端极大地影响着中国债券市场和债券融资的发展。要加快债券融资,必须逐步放宽对项目债券的政策限制,通过政府和金融当局的共同推动提高债券融资在房地产融资中所占的比重。
  在债券融资过程中也应考虑随着越来越多的内地房地产公司期望通过发行债券融资,市场对房地产公司信用评级的需求也在增加之中,房地产公司适时的利用信用评级加大房地产市场的透明度,才能增加投资人的投资热情,增强对房地产公司投资的信心,满足房地产公司的融资需求。
  
  4.公司上市
  房地产公司依靠上市融资的形式主要有两种:一是IPO(首次发行股票)上市;二种是借壳上市,如果按照地区来分的话,又分为境内和境外两种。从2002年开始,国内一些大的房地产商就开始利用上市进行融资,通过稀释公司的股本吸收所需的资金并拿出一部分收益做为回报。上市融资以其低成本、高效率迅速成为房地产开发商所青睐的融资手段。但是在中国现阶段,房地产公司直接上市融资非常困难,由于政策的限制和房地产行业自身的原因,国内能达到IPO发行标准成功上市的企业非常少,现在很多公司选择借壳上市,通过增发等手段融资也是不错的途径,可借壳时购买股权成本比较高,间接增加了融资成本。至于在海外上市,我认为三个方面的问题是关键:一是土地储备;二是盈利能力;三是最为重要的信用等级,很多公司对信用等级关注度并不高,目前地产商面临着严重的诚信危机,没有信用的公司将很难获得在海外上市的机会。
  需要特别提出的是,无论在国内还是国外进行融资上市,都不能抱着渴了才打井的心理,而是应该未雨绸缪,对资金需求做一个长期预测和判断,上市融资的准备工作漫长而又繁琐,应该在资金出现缺口之前就做好充分的准备。
  
  5.银行贷款
  从国际上各个国家的贷款渠道来看,银行贷款仍然是最主要的融资渠道,这也是这么多年以来,房地产公司最为看重和依赖的融资途径,尽管在现实的房地产融资过程中确实存在着用假证抵押,重复抵押,债权落空,超值抵押房地产,贷款赔付受损等诸多房地产贷款风险,但这些问题的主要原因是银行自身的信用体系不健全,并不能因此全盘否定银行的融资功能,房地产行业的发展离不开银行的资金支持,这是国际上各个国家的共识。 根据2004年国际清算银行提供的数据,抵押贷款与GDP最高的国家是瑞士,达到了125%以上,美国、澳大利亚、德国、西班牙、荷兰也都超过了60%,而2004年我国这一比值相对较低,仅为11%,可以看出我国抵押贷款仍有很大的发展空间。
  尽管多样化的融资之路已经摆在眼前,但是作为永远缺钱的房地产开发商们要彻底离开住房抵押贷款去搞多样化的融资,还有一个漫长过程,在这一过程中,银行应该并且能够在提高银行自身的服务能力的前提下继续发挥对房地产的支持作用。
  
  三、结论
  
  房地产行业要快速发展需要大量的资本,靠自有资金是远远不够的,随着央行对房地产行业新政策的出台,房地产商仅凭银行信贷来融资的可能性将越来越小,必须积极利用民间资本、海外基金等资金形式,采取多渠道的融资途径,真正架起房地产开发商和投资方之间资金融通的桥梁,并将这座桥梁搭建于房地产公司良好的管理水平和优质的信用之上。
  
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