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浅析我国房地产税收改革

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  [摘要] 2008年1月30日,美联储将联邦基金利率即商业银行间隔夜拆借利率下调50个基点至3%,参照中国目前4.14%的银行1年期存款基准利率水平,中美利差倒挂1.14%。而在2008年4月30日,美联储宣布再度降低联邦基金利率,至此,美联储基金利率已降到2%,以致中美利差倒挂2.14%。不难想象,大量投机性的海外热钱将在中国选择投资收益极高的项目,而各方面还不成熟处于发展阶段的房地产市场必将成为海外投资、投机商的必争之地。我国房地产税收制度经过多年的发展也已经形成一套完整体系,但面对海外热钱的涌入,对其完善和革新的要求也日益突现。
  [关键词] 房地产税收 房地产保有税 海外热钱
  
  一、房地产税收种类、性质、作用及现状
  房地产税收,是公共主体对非公共主体所拥有的房地产产权或者凭借房地产产权从事经营活动而得到的土地财富进行的无偿性、强制性的征收活动。根据《中国税务年鉴》统计数据显示,2003年全国房地产税收为940亿元;2004年则高达1369.6亿元,较上年增长45.7%;2005年,虽然政府对房地产进行了宏观调控,税收也达到了1798亿元;仅2006年上半年,全国房地产行业税收就达到了1209亿元。由此看出,房地产税收作为政府财政收入的一部分,随着我国房地产业的不断发展,在政府税收收入所占比例也在不断增加。①
  我国房地产税属于收益税,即政府为纳税人提供公共服务的价格接近纳税主体缴纳的房地产税赋额,换言之,纳税人所接受政府提供的地方服务支出主要来自于纳税主体本身缴纳的税收。我国房地产税具有政策性,其开征的目的兼顾满足财政收入和推行国家土地政策,土地税收促进土地资源的合理利用,抑制土地投机。而现今房地产行业的不稳定性使得开征税收的目的更倾向于市场的调节功能。在现行税制中直接将房地产作为征收对象的共有6个税种,包括土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、城市房地产税、房产税和契税。其中土地增值税,其征收目的针对土地经营者的级差收益进行再分配;城镇土地使用税,目的在于调节国内企业和个人的财产收入;耕地占用税,意在保护农村可用耕地;以及为了调节外商投资企业、外国人财产收入的城市房地产税和调节国内企业、个人财产收入的房产税。
  近年来,面对如雨后春笋般不断走热的投资热潮,政府开始进行大规模的宏观调控,特别是被大多数投资者追捧的房地产行业。
  政府通过征收与房价及其相关联的资产价值固定比例的税赋,作为房价周期内减少经济波动的有效方法,减少投机行为和抑制炒房导致的房价升高。因此,作为宏观调控重要手段之一的税收在对房地产的调控中起着抑制房价,辅助相关政策调控房地产市场、稳定经济的极大作用。
  目前我国房地产面临的现状:一是全国各城市住宅价格上涨过快,一些中低档住房的价格对于一般大众来说已经出现不可承受的状况。二是房屋的空置率过高,投机现象严重。在2006年7月24日之前,我国对于外资进入房地产市场的限制非常有限。在非居民购房方面我国几乎没有任何限制,这为热钱的大量涌入提供了极好的机会。2006年7月,建设部等六部门联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》②,进一步规范和完善了外资进入房地产市场的有关政策。但政策的有效实施应是长期的,税收的作用也在于此,它能持续的执行政策的实施,以达到与政策相辅相成的目的。面对我国人民币的不断升值,中美利率差的不断加大,海外投机性资金的大量输入,如何通过对税收的进一步完善来辅助限外热钱炒作政策的有效实施是亟待解决的问题。要控制海外热钱的涌入,就需要了解其进入中国房地产市场的现状以及方式。
  二、我国房地产现阶段面临的海外游资的冲击
  上图是摘自2008年某一日南方都市报的统计图表,可以看出,从2005年至2007年12月这段时间内,美国联邦基金利率不断上调,超过我国一年期基准利率,曾经一度相差近3%的利率差距,但从2007年12月底至2008年1月22日,美联储不断下调基金利率,使得中美利差出现首次倒挂。2008年1月30日,美联储将联邦基金利率再次下调50个基点至3%,2008年4月30日,美联储宣布再度降低联邦基金利率,至此,美联储基准利率已降到2%,以致中美利差倒挂2.14%。这无疑将会吸引大量热钱涌入国内,如果人民币继续升值幅度达到9%左右的预期被证实,再加上目前2%以上的利差,海外热钱进入中国即使利用单纯的银行储蓄手段,其无风险套利也将达到11%以上。据国家统计局数据显示,2006年境外资本投资中国房地产的金额达到82.3亿美元,比上年增长51.9%,2007年前8月全国房地产开发利用外资371亿元,同比增长65.9%,外商投资房地产业平均每个项目的规模在不断增大。不难想像,这一状况将使中国的流动性过剩进入白热化阶段。而一切以赢利为目的的热钱绝不仅安于银行存款所获利息,其必将在中国选择投资收益极高的项目,而各方面还不成熟处于发展阶段的房地产市场将成为海外投资、投机商必争之地。
  “热钱”又称“游资”或“逃避资本”,是充斥国际金融市场上迅速流动的短期投机性资金,它的最大特点就是短期、套利和投机以追求高利润、高回报。目前国外资金大体分为私募资金和官方资金,私募资金主要的来源是外商直接投资、证券组合投资和商业银行贷款、保证金等。官方资金的主要来源是资金输出国政府和世界银行、国际货币基金组织等国际性组织。根据统计部门的估计,投机资本即“热钱”在我国房地产市场的资本中占绝大部分。这些“热钱”的进入是基于当前房地产市场的资产增值、现阶段人民币升值的普遍预期等多方面的逐利目的,加之房地产税收制度在对海外热钱注入的有效控制方面的不完善,为海外热钱的进入并获利提供了极大的发展空间。特别是海外资金中的私募资金,私募资金尽管在短期内能够提供巨大数额的投资,但它同样也可在短时间内流出。这些投机性的“热钱”极有可能迅速进入楼市,不断炒作楼价,当楼价被抬高后迅速脱手,特别是在人民币不断升值、中美利率2.14%的利率倒挂的时期,这种热钱投机的行为更是可以预见的,这样可能会对中国的房地产造成潜在的巨大影响。众多学者总结海外热钱进入中国房地产的方式大致有四种:(一)境外资金直接购买房地产,直接设立外资房地产,是境外热钱进入房地产最重要的方式;(二)与国内企业合作,开发房地产,2006年7月建设部等六部委的“限外令”及2007年9月外管局颁发的《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》③,只是限制外资投资现成物业,但在房地产开发领域,文件只是取消了外资投资房地产开发的优惠条件,由于中国市场吸引力巨大,外商投资者继而将目标投向直接开发;(三)借助于地产基金吸引境外资本;(四)非居民外汇流入,结汇购买房产,据相关数据统计,截至2006年10月底,非居民投入到房地产市场的资金净流入超过13亿美元。④
  应该看到的是,适量的热钱进入房地产市场,可以有效的解决我国房地产融资渠道单一的问题,缓解银行信贷压力,促进房地产市场的正常发展,但过量的带有投机性的热钱的涌入,会不断抬高房价,扰乱中国房地产的正常秩序,加剧房地产泡沫,当热钱突然撤出,泡沫破裂,就如同一颗定时炸弹,如果不加控制,将会产生无法收拾的局面。据专家测算估计,目前国内至少有1600亿美元是热钱,数目不可小视,根据以上热钱进入房地产市场的方式来看,过量境外资金直接购买房地产,会造成房地产市场繁荣的假象,虚增房产价值,引起过度的开发;如果大量热钱投入到与国内企业的合作中,热钱的逐利性会促使企业过度开发,这与国家对土地的宏观调控与对土地的合理利用的目标相背离;地产基金吸引过量境外资本,由于这种形式的基金多由私募资金组成,其在短期内的炒作,会在很大程度上迫害中国房地产市场的稳定,是最危险的一类投资形式;非居民购房对于国内的房地产市场的冲击相对其他更为直接,非居民的过度购买,根据供需关系,会使得市场供给紧张,一方面在供不应求的假象中,购房者对房产的巨大需求促使房价不断上升,另一方面,这种虚假的需求状况会诱导开发商过度开发,同时,热钱的超常流入,抬高房价,会使得真实消费者无法以常价购买房屋,从而降低了房地产的有效使用率,造成了现阶段房屋空置严重的现象。
  
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