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美国次贷危机对我国房贷市场的启示

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  [摘要] 2007年7月底,美国华尔街第五大投资银行贝尔斯登公司宣布旗下两只基金因次级贷款市场危机而倒闭,美国次贷危机最终爆发,其“蝴蝶效应”引起全球金融市场剧烈震荡。至今为止,危机已经造成美国多家住房抵押贷款机构陷入严重财务危机而宣布破产或濒临破产,危机还殃及许多全球知名的商业银行、投资银行和对冲基金,使它们陷入流动性困难。本文就美国次贷危机产生的原因及其对我国商业银行房贷业务的警示进行探讨。
  [关键词] 次危机 房贷
  
  一、美国次级贷款危机原因简析
  美国著名经济学家约瑟夫·斯蒂格利茨指出,当前的次贷危机与美联储前主席格林斯潘在任时实行的政策有关。2001年,格林斯潘为使美国走出网络泡沫破灭带来的经济衰退,依靠低利率制造了房地产业的过度繁荣,刺激了次贷的需求和发放动力。
  “9·11”事件后,美联储(FED)利率降至1%,美国经济得以迅速复苏。然而,流动性资金过剩导致美元的大幅贬值,促使房市火暴异常。从2002年起,美国房价每年以10%以上的幅度上涨,2005年更是达至17%的涨幅。但是,随着美联储不断加息,美国房价开始出现下跌,2006年和2007年上半年的跌势最终引发次级房贷难以偿还和债券信用危机。
  二、次贷危机对我国银行房贷业务的警示
  尽管由于严格的资本管制,我国经济受此轮美国次贷风波的直接影响有限,但对于日益开放的中国金融业以及资产投机气氛渐浓的股市楼市来说,当前美国次级房贷市场风险的扩散并非隔岸之火,特别是考虑到中国目前已进入升息周期, 随着中国房地产价格的飚升,中国住房抵押贷款的风险也在不断聚积,对照中国的市场环境,此轮风波有明显的借鉴作用,其中的经验教训需要我们思考。
  1.房地产开发贷款的集中风险
  近年来,我国商业性房地产贷款占金融机构人民币贷款的比重不断上升,从2004年的l3%已升至2007年6月底的17%,房地产信贷资产已成为房地产开发资金的主要来源,房地产市场的波动无疑将增大银行信贷损失的风险几率。商业银行大量资金流入房地产行业。如果房价出现大幅度下跌,银行持有的房地产抵押价值下降,冲销减值准备金,银行自有资本下降。银行相应会减少对房地产行业的信贷投放,这将推动房地产价格更大幅度的下降。
  2.个人住房按揭贷款的潜在信用风险
  美国次贷危机打破了国内房地产界中认为“住房按揭贷款是优质资产”的神话。在房地产市场价格一直上涨时,过高的房价会把这类缺乏信用的住房按揭贷款的潜在风险暂时掩盖起来。一旦中国房地产价格出现逆转,其潜在风险就必然会暴露出来首先,伴随商业银行个人住房贷款规模的扩张,其不良率也在不断攀升。从住房按揭的对象来看,我国的按揭贷款者并无信用等级划分, 一部分信用不良或者偿债能力欠佳的贷款人进入到住房按揭市场中。随着央行多次提高存贷款的利率,借款人的偿债压力也在不断增大,其未来偿付现金支出能力的变化也难以预测。
  三、防范国内房地产市场发展中的各类金融风险的对策
  1.对房贷类业务的风险特征必须保持清醒的认识
  在国内,尤其是在房价上升的背景下,住房按揭贷款一直被认为是优质资产,是各家商业银行重点争夺并迅速发展的业务领域,美国次贷危机的爆发,对这种资产的“优质性”提出了质疑。目前,国内房地产市场宏观层面的调控、房价的非理性上涨、生活必需住房抵押执行中的法律问题、二手房市场发育不成熟导致的变现能力差等问题都是房贷类业务固有的风险。
  2.严格房贷申请资格的审查
  从住房按揭的对象来看,美国对贷款人信用状况有严格的等级划分,但目前我国对个人客户的信用评级还不完善,客户提供相关资料真实性的查证也存在较大难度,贷款客户资质和信用方面的信息还存在较大的不对称性,同时房地产市场价格的持续上涨一定程度上会把信用低下按揭贷款的潜在风险掩盖起来。我国银行业应参照国际通行标准,制定和完善贷款资格审查细则,加强银行征信系统的建设,加大对住房贷款的审查力度。改变商业银行信贷人员仅凭借款人身份证明、个人收入证明等比较原始的材料进行决策的做法,尽量将违约风险消灭在萌芽中。
  3.规范房地产评估机构
  房地产评估机构作为重要的市场中介组织,为银行提供客观公正的评估结果,有助于减少房贷风险,提高信贷资源分配效率。首先,应加速与完善中介业立法,对房地产评估机构的设立、资质条件、收费标准、行为规范等做出具体明确的规定,做到费、权、利清晰,以维护公平、公正、公开的市场秩序。其次,房地产估价不同于一般商品的定价,它要求估价单位和人员具有高度的责任心和实际工作经验,以及良好的职业道德修养,还必须严格执行估价程序和标准。再次,评估机构不能仅依赖于委托方提供的资料,而要对资料的真实性进行仔细检查,增加评估报告的可信度。
  4.加强金融监管
  我国正处于社会主义市场经济体系的建成和完善过程中,金融市场产品和服务比较匮乏,金融风险管理无论是理论还是实践都大大滞后于实际需要。由次贷危机可看出,即使存在较完善的金融监管法规,出于追逐利益的需要,发达国家的金融机构也常常忽视监管规则和风险因素,总是倾向于创造出新的规避管制的金融产品,但这些在促进金融市场繁荣的同时也放大了自身的风险。一旦经济情况出现较大的负面变化,积累的风险就会完全暴露出来,从而引发危机。因此,为避免危机发生,一方面要加快金融产品开发,丰富金融市场服务功能。另一方面更要关注发达国家金融市场的发展趋势,学习国际上先进的风险管理方法,根据实际情况及时调整监管和管理策略,这对商业银行或金融监管者都非常重要。
  
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