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试析中国房价居高不下的原因及抑制房价过高的措施

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  [摘要] 鉴于近两年中国房价居高不下,从经济学角度,结合市场经济趋利性特质,,揭示引发高房价的原因,并针对中国房地产市场的问题提出合理建议。
  [关键词] 消费者剩余 生产者剩余
  
  一、引言
  近年全国大部分城市房价高位上涨,试问,中国的房地产业,真是像楼价一样,蒸蒸日上吗?显然不是。据悉现今中国房地产业空房闲置率也同房价一样居高不下。这种矛盾正是房地产商大量制造房地产泡沫,谋取暴利所导致的。本文结合市场经济趋利性理论,通过分析经济学中消费者剩余,生产者剩余,及两者间剩余转移来进一步说明上述问题。
  二、市场经济趋利性
  正如马克思政对市场经济的论述,“市场经济是不同于自然经济和计划经济的一种经济体制模式,是以利益最大化为驱动力,通过供求、价格、竞争等市场机制配置社会资源和引导社会经济的经济体制模式。它本质是一种求利性经济,追求利益最大化是市场经济的内在动力机制”,那么就不难理解当今市场经济条件下,作为房地产市场经济的主体房地产开发商更是要费劲心机去谋求利益的最大化。
  1.消费者剩余, 即消费者个人对某一商品所愿支付的价格超出其实际支付价格的部分。下面就房地产市场为例具体说明,如图1所示,阶梯行的曲线DD是房产市场中,房子这种商品的需求曲线。它反映了每一销量水平上,消费者对于额外一单位的该商品所愿意支付的价格。对于第一单位消费者愿意支付的价格为P1,但是当市场价格为P’时,他们仅需支付P’。因此(P1-P’)如图中标有A的长方形阴影区域,代表了这第一个单位的消费者剩余。依此类推,整个A,B,C,D阴影区域代表了对应于市场价格为P’,时的总的消费者剩余。参照本图,并结合经济学中消费者心理期望,消费者剩余或额外的收益越大越好,从而达到如图所示,社会总消费者剩余最大化,即图中阴影区域最大时。
  图1 消费者剩余
  2.生产者剩余,生产者剩余等于价格超过边际生产成本的那部分价值的总和。结合下面图2所示,分析作为房地商的生产者们对其额外的利益同样也是期望最大化。从而导致房地产开发商总量最大化。图中边际成本曲线呈阶梯形。价格为P’。如果房产开发商以MC1边际成本生产一个单位的产品并以P’的价格出售,它就有一个相等于区域(P’-MC1)的剩余,以此类推,各房地产商在追求额外利益最大化时,导致房地产商整体生产剩余最大化,如上图全体生产者(此仅指房产开发商)A,B,C,D阴影区域最大。
  图2 生产着剩余
  3.消费者剩余向生产者剩余转移——部分利益从消费者集团转移到生产者集团,因为中国房地产市场处于被房地产开发商与地方政府垄断阶段,垄断造成社会损失。如图3所示,与竞争市场的产量和价格相比较,受限制销量和提高了的价格致使社会福利净损失。开发商将销量限制在Qm处,并将楼价提高至Pm。总剩余的变化等于需求曲线DD和边际成本曲线MC之间的减少部分。参照图3所示,我们损失了两个三角形,A+B阴影区域,A为指买房者剩余损失,区域B为房地产开发商剩余损失,但要说明此生产者损失仅是一部分小开发商(即不占市场优势的小公司)损失,而掌控房地产市场的大企业集团则通过限制销量,虚假“鼓吹牛市”等手段,一味上扬楼价,最终把生产者剩余部分转移到该利益集团手里.从而获取超额利润,同时导致社会福利的净损失。而另一利益转移过程可参照图3,消费者还有一部分损失作为增加了的利润为垄断者所得到。同社会损失A+B相反,后一部分损失是一种利益的转移。而这部分即(Pm-Pc)Qm,于是房地产寡头们便可以获得这部分超额垄断利润如图阴影区域C部分。
  图3 利益转移
  三、抑制房价不健康涨浮建议
  针对上述市场经济自身存在的弊病及人为导致的房价不正常涨浮问题,本文提出了两点建议。
  1.加强对房地产市场监管力度,加大房地产市场的监管力度。首先,就要求政府对土地这一“公有制”资源的使用,对房产开发商的招标发包的过程做到公开透明。其次,对建筑开发商施工全过程进行有效监管,对违规、违法的企业及开发商给予严厉处罚。最后,定期将开发企业施工全过程情况向社会反馈,再由政府牵头组织相关专业部门,并吸纳社会热心群众对该开发企业及开发商本人评判打分,建立相应档案,以作为政府再次进行土地开发招标时的重要参考标准。
  2.建立个人集资建房俱乐部。从长远看,地方政府也应积极鼓励,逐步引导个人集资建房顺利进入房地产市场,通过其合理又远低于垄断价格的房价,抑制房地产商打出的高房价,打破原有房地产开发商的垄断,刺激竞争,从而建立房地产市场的竞争机制,实现房地产市场经济的良性循环。
  四、总结
  本文分析了中国近年房价居高不下的重要原因,即市场经济的趋利性,房地产商对高额暴利的追求,进而提出抑制房价过高的两点必要措施,以期早日形成中国房地产经济良性发展,最终实现房地产市场经济的健康运行。
  
  参考文献:
  [1]陈恕祥编著:《马克思政治主义经济原理》.北京高等教育出版社,1999
  [2]谢经荣编著:《房地产经济学》.中国人民大学出版社,2002
  
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