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北京市住宅价格影响因素的系统分析

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  [摘要] 北京市住宅价格研究是一个复杂的系统问题,其影响因素众多,包括固定资产投资价格、住房需求、住房供给、地方经济发展、政府监督等等,各影响因素同时作用,又相互影响,使北京市住宅体系形成了一个复杂的社会经济系统。以这个系统为前提研究北京市住宅的价格,才是科学的、有效的途径。
  [关键词] 住宅 价格 影响因素 北京
  
  近几年来,我国的房地产市场呈现出快速增长的态势。北京在奥运、中央商务区等概念推动下,房价也一路飙升。在这一轮房产大潮中,局部地区房价上涨较快引起了有关各方的高度重视,政府工作报告将房价作为调控的重点之一。一系列宏观调控政策的出台对北京市房地产市场产生了一定的影响,但是住宅价格却仍然居高不下, 因此有必要更加深入地分析北京住宅价格的影响因素。
  北京市住宅市场受政治、经济和社会等多种因素的影响,各因素之间相互作用,形成一个非常复杂的动态反馈系统。要正确把握北京市住宅市场的发展趋势,必须采用系统分析的思想,系统全面地研究北京住宅价格的影响因素。
  一、固定资产投资价格
  固定资产投资价格是构成房价的主要因素之一,包括土地价格和建安工程费等。
  房地产市场是一个特殊的市场,其特殊性源于土地资源的稀缺性。由于土地供给不能随着经济增长出现相应的增长,土地的价格一路走高是经济增长背景下的一个必然趋势。土地储备和招标、拍卖、挂牌制度虽然在一定程度上解决了土地批租的弊病,为开发商提供了平等竞争的机会,但是,由于优质的地块供应有限,开发商对土地的敏感程度较高,竞标中往往是出价高者得地,然后将地价计入房价,结果是抬高了建设成本和房产的市价。
  建安工程费是指直接用于建安工程建设的总成本费用,主要包括建筑工程费、设备及安装工程费,以及室内装修工程费等。而一般情况下建筑材料费用所占的比重是最大的,如钢材、水泥、砖、土沙石等。因此,建材价格的变动往往对房价带来很大的影响。研究显示,每一次主要建材价格发生变动,都不同程度地对造价产生影响,其中钢材价格变动对造价的影响较大。
  固定资产投资价格是房地产价格的重要影响因素,它的上涨拉动建房成本的上升,从而导致房价的上涨;房屋销售价格的上涨刺激开发商和投资者逐利而至,推动房屋开发投资增加从而扩大了对土地和建筑装饰材料的需求, 而反过来拉动固定资产投资价格的上涨。
  二、住房需求
  北京市住宅消费可以分成居住、投资与投机三个类别。
  居住消费的主体分为三大部分:一是城市人口的增量部分。随着北京城市化速度的加快,日益吸引各方面人才的进入,于是源源不断的资本和管理型、技术型人才从全国乃至全球蜂拥而来,成为北京住宅市场中居住消费的重要成分;二是城市人口的存量部分,这部分消费者的消费目的主要是改善居住环境;三是城市发展所必需的动拆迁引发的强制性需求。
  投资消费的主体可分为三个部分:首先是民营资本。民营资本在国际国内双过剩条件下,存款负利率、股市不景气,加之其他投资渠道不通畅,急于寻找新的投资方向。其次是广大城市居民。通货膨胀时代,货币供应量过快增长条件下城市居民储蓄存款余额的不断攀升,由于利率的影响,这部分存款与其放在银行,不如出来寻找别的投资渠道。最后是境外资本。在人民币升值预期下,海外资金不断增加对大陆收益性物业的投资。从而一方面可以享受物业升值收益;另一方面可以从人民币未来升值中套利。
  投机消费是严重影响房地产市场健康发展的不安定因素,也是造成局部结构性失衡的主要诱因。在市场中,投机客主要采取两种方式从中获利:一种是在交易监管缺乏下的炒作,预售前的购买优先权,然后将购买优先权加价转让获取利差;另一种就是短进短出,炒高楼价。这种投机行为催生了北京房地产商品的价格上扬。
  三、住房供给
  宏观调控后,北京市房地产开发增速趋缓。统计数据显示,北京市住宅施工面积增幅逐年递减,住宅竣工面积增速也明显放缓。住宅市场出现明显偏紧的局面,这在一定程度上刺激了消费行为。
  北京市住房供给结构的不合理推动了商品住宅平均价格上升,中低价位住房供应偏少是造成房价偏高的重要原因。目前北京市住宅市场供求总量和结构的阶段性失衡直接影响住宅价格变动,即中低价位住房供应量下降,高档住房供应增加,使得商品住房平均价格上扬。
  四、地方经济发展
  经济的整体发展,带动了北京市房地产市场的快速发展。北京市地区生产总值从2001年的3710.5亿元,增长到了2007年的9006.20亿元。行业的共同发展,促进了人们的需求(尤其是投资性需求),亦提升了房屋的价值,从而推动了北京市整体房价水平的上涨。同时经济增长又带来了物价指数增长的压力。近年来,中国的CPI指数一路走高,通货膨胀的压力也在加大。房地产市场价格则是物价水平上升的重要体现之一。
  五、其他影响因素
  此外,影响北京市住宅市场价格的因素还有政府监督制度、资本市场的完善程度、利益集团作用等等,造成北京市住宅价格的非理性上涨。因此,在众多力量的共同作用下,要在短时间内控制房价并不是简单的增加供给就能够解决的,要从宏观政策、地方监管、新闻舆论等各方面进行控制才能收效。
  总之,北京市住宅价格研究是一个复杂的系统问题,其影响因素众多,包括固定资产投资价格、住房需求、住房供给、地方经济发展、政府监督等等,各影响因素同时作用,又相互影响,使北京市住宅体系形成了一个复杂的社会经济系统。以这个系统为前提研究北京市住宅的价格,才是科学的、有效的途径。
  
  参考文献:
  [1]冯闻胡昊:浅析主要建材价格变化对房价的影响[J].建筑施工.2005,28(1)
  [2]王洪忠:房地产市场供求关系及对房价的影响探微[J].现代管理.2007,8
  
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