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我国物业管理立法的思考

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  [摘 要] 从1981年开始,我国的物业管理开始了新的一页。随着物业管理的发展,我国物业管理立法也在不断完善,各地相继出台了针对自身发展和当地的经济情况制定的规范。已形成以宪法为根本法,以《物权法》《民法通则》、《合同法》等法律为基本法,以《物业管理条例》等行政法规为中心,加之以配套的前期物业管理办法、物业管理企业资质办法、物业管理服务收费管理办法和地方法规,规章的多层次的物业管理法律体系。
  [关键词] 物业管理 立法 法制建设
  
  我国物业管理经过20多年的探索和实践,从无到有,从小到大,其巨大的社会效益、环境效益、经济效益、强大的生命力和广阔的发展前景,已充分显示出来,在城市管理和经济建设中的作用也日益显著。但在现实情况下,在《物权法》颁布实施之前,由于全国性物业管理方面的法律法规很不健全,诸如物业管理体制、物业管理经费、住宅小区物业服务企业的资质审查、住宅小区的物业验收交接等关于住宅小区的物业管理中的重大问题都有待于进一步的明确规定,使得物业管理工作缺乏依据,业主的合法权益得不到有效保护,极大地阻碍了物业管理的进一步发展。因此,在物业管理迅速发展的今天,制定物业管理法律法规,明确物业服务企业和业主、租户的权利义务关系,已是当务之急。
  一、我国物业管理立法的特点
  1.地方立法活跃,全国性法律日趋成熟
  自从1994年6月《深圳经济特区住宅区物业管理条例》之后,全国相继有一大批省、市制定了物业管理的地方法规。2007年,我国新出台了《物权法》以及根据《物权法》修改颁布的新《物业管理条例》,奠定了我国物业管理立法的基础。
  2.物业立法逐渐趋向平衡统一
  在《物权法》颁布实施之前,由于各地的物业管理发展不平衡,形成了立法的不平衡、不统一的局面。地方法规在一些重要问题上的体系不协调、规范性差。在《物权法》颁布实施之后,各地的立法有了一个统一的方向,明确了立法的标准和原则。与《物权法》相悖的规章制度重新修正,地方性法规中互相冲突的地方,也根据《物权法》做出修改,完善了法制的统一性,为我国物业管理法制体系的建设打下良好的基础。
  二、物业管理法制化建设是社会发展的必然结果
  1.物业管理法制建设是我国住房制度改革的内在要求
  在过去较长一个时期内,由于我国几十年来实行所谓住宅公有化、福利型住房制度,每栋建筑物基本上属于国家或集体单一所有。当我国民用住宅的建设与分配逐步由福利型领域转入商品化领域时,与住宅的建设、出售、分配、管理、使用、维修、调换等有关的法律关系发生了很大变化,大多数住宅的使用者的法律身份将由住宅承租人转化为住宅所有人,于是多层或高层住宅建筑物以单元为单位在社会上出售时,必然产生如何用统一的标准划分专有部分和共有部分,以及确定二者关系的问题。同时,住宅的维修、管理也不再由房产部门承担。当一栋多层或高层建筑物有多数所有人时,建筑物的管理方式、维修的出资标准等应当由法律予以明确的规定,以保证每一个所有人都能平等合理地承担管理维修义务。而要维持住户间和谐的关系,则必须通过共同协商、共同出资、共同管理(或委托管理)等积极行为来实现,这就要求全体所有权人(业主)组成团体。这种团体的性质、组成方式、议事规则等均需由物业管理法加以规定。
  2.物业管理法制建设是规范物业管理行为,促进物业管理业健康发展的重要保证
  (1)房地产开发商物业管理责任需要立法规范。以法律形式规范开发商的行为,明确开发商与物业服务企业之间的权利义务关系;避免开发商把工程尾巴留给物业服务企业,致使服务不到位,业主和租户怨声载道。因此,房地产开发商在项目立项时就应全盘考虑日后的物业管理问题,并在规划设计中认真听取物业服务企业的意见,完善物业配套设施,避免给日后的物业服务企业增加不必要的负担。
  (2)通过立法规范物业服务企业的管理行为。在《物权法》颁布实施之前,尽管有的省、市已出台了有关物业管理方面的法规,但由于全国缺乏统一的法律、法规作为依据,众多物业服务企业的管理行为千差万别,存在的分歧则更多,由于双方权利义务约定不明,纠纷不断发生。所以必须制定相应的法律、法规,明确物业服务企业的权利和义务,规范其管理行为,使其置于政府有关部门和业主的监督之下。
  3.加强物业管理立法依法保障物业所有人,使用人合法权益
  物业所有人对物业的权益是一个统一的多层次的整体,包括房地产物权(国有土地使用权、房屋所有权)、房地产他项物权(房地产抵押权)和房地产债权(房地产租赁权)等。在现阶段,房地产既是重要的生产资料,也是必需的生活资料,已成为人们最重视、最珍惜的一种财产形式和乐于选择的投资对象。但在《物权法》颁布实施之前的状况却是开发商决定对物业的管与不管;物业服务企业决定管理费的收取标准,而业主只能被动接受,这是没有物业管理立法所带来的后果。所以,应当通过物业管理立法来保障业主的利益。
  三、物业管理立法的发展前景
  我国物业管理立法今后的发展,应在非住宅小区的物业管理上加速立法,平衡物业管理立法的重点;将法制建设和实践紧密结合起来贴近实际。
  新出台的《物权法》,弥补了物业管理法制建设的不足,解决了物业管理中长期存在的如物权的归属,业主大会的成立与指导部门的修改,业主投票权的明确,物业服务企业和开发商责任明确以及业主、业主大会的权利和责任的落实等等问题。新的《物业管理条例》将原条例中与《物权法》中不一致的地方做出修改,为物业服务企业正名,更对物业管理活动中的问题深入阐明。看似简单的文字修改却使物业服务的定位更加准确,对业主利益的保护也更加完善、全面。但随着物业管理的发展,依然会出现许多问题,这都需要尽快出台与《物权法》相配套的法律法规及司法解释以更好地为物业管理服务。
  参考文献:
  [1]张祥莉主编:物业管理法规[M].第1版,北京:中国建筑工业出版社
  [2]曾义宪主编:中国物权法,制度设计和创新[M].第1版,北京:中国人民大学出版社
  [3]汤腊梅主编:物业管理法规[M].第1版,北京:高等教育出版社
  [4]李媛辉主编:物业管理法概论[M].第1版,北京:中国林业出版社
  
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