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人口因素对房地产市场需求的影响

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  [摘 要] 本文论述了城镇人口数量和人口结构对房地产市场需求的影响,认为这方面因素短期内仍将推动房地产市场需求的增长,但在中国城市化趋于饱和、“人口红利”转为“人口负债”后将显著影响房地产业的发展。接着提出房地产市场刚性需求的两个方面:人类在时间上的身份转换和空间上的身份转换。
  [关键词] 房地产 城镇人口数量 人口结构 刚性需求
  
  现阶段,受房地产市场巨大的经济利益推动,房地产经济呈现出持续走热的态势。这一现象同时也影响到了“房地产经济学”这一学术领域,将人口学理论与经济学理论结合起来研究经济问题的方法,也已经扩展到了房地产经济学领域,例如吴老二、刘婧(2007)的《人口迁移与房地产价格——以广东省为例》和王嘉慧(2007)的《谈人口因素对住宅房地产市场的影响——以威海市为例》。
  社会学与经济学研究领域的合流已是国内外社会科学发展的一大趋势,人口变动对经济发展的重要影响已不言而喻。同时,市场营销学也强调“市场=人口+购买力+购买欲望”,把人口因素作为市场细分的一个变量。因此,笔者试图探究人口因素(包括城镇人口数量、人口年龄结构等)对房地产需求的影响。
  一、城镇人口数量
  城镇人口数量的变化包括两个方面:城镇人口的自然增长,即出生人数减去死亡人数的净值;城镇人口的机械增长(人口迁移),即迁入人口减去迁出人口的净值。这两方面的变化对房地产需求的影响具有较大的差异。人口的自然增长并非对房地产产生现实的需求,而是二三十年后的潜在需求,因为新生婴儿既无购买住房的能力,也没购买住房的需要。从另一个角度来看,新生婴儿的增多会导致家庭的抚育成本增高,家庭的可随意支配收入减少,对住房的消费也随之减少。人口的机械增长则对房地产产生现实的需求,这些迁入人口绝大多数是靠购买住房来解决居住问题的。
  数据来源:历年《北京市统计年鉴》,北京市统计局2004年、2005年、2006年国民经济和社会发展统计公报。
  笔者为了验证上述想法,收集了北京市1987年到2006年的相关数据,进行线性回归分析。将城镇人口数量与商品房需求之间的关系近似地表示为方程(1)所示:
   Q=a0+b0p(1)
  其中Q表示房地产需求,用商品房销售面积来衡量,p表示城镇人口数量,a0表示其它影响因素。根据数据资料用EXCLE进行回归分析,R2=0.8793049,说明城镇人口数量与商品房销售面积高度相关,当α=0.05时,F=131.1361291>Fα=4.49,说明城镇人口数量与商品房销售面积之间的线性关系显著,为Q=3.6376p-2481.8。
  另外,将历年人口自然增长率与销售面积的数据进行回归分析,R2=0.242364245,说明人口自然增长率与销售面积之间的相关性较低。可见,城镇人口数量与房地产需求之间存在如此高的相关性,而影响城镇人口数量的其中一个因素人口自然增长率与房地产需求的相关性却如此之低。由此推断,影响城镇人口数量的另一个因素乡村人口向城市的迁移率,也即城市化的速度在显著影响着房地产的需求。
  笔者利用国家统计局公布的有关全国城乡人口比重的数据,以此来近似计算乡村人口城镇化速率,进而预测人口从乡村到城市的迁移对房市的影响。如果假设在所有年份城乡人口的自然增长率都相等,那么可以近似地把某年乡村人口城镇化速率看作前一年到这一年城镇人口比重的增长值。
  数据来源:根据《中国统计年鉴——2006》相关资料计算整理。
  从表中可以看出,1991年到1995年,一直保持在略高于0.5%的水平;1996年到2003年,一直维持在接近于1.5%的水平。笔者由此推断,乡村人口城镇化率在一段时间呈现出一定的“惯性”。因此,在今后的一段时间内将保持在1.23%左右的水平,城市化在今后的五到十年内还将推动房地产市场的需求。
  二、人口结构
  从年龄亚文化群来看,由于不同年龄的消费者在行为方式和消费需求上表现出明显的差异性,我国人口的年龄结构变化趋势对我国经济和社会发展也产生着深刻的影响。中国的总体人口结构从“成年型”向“老年型”转变,从而使得房地产刚性需求的主体缩小。然而,其中还有一种现象在改变这种需求的结构,那就是家庭人口结构由“金字塔”型向“倒金字塔”型的转变。在“金字塔”型的家庭人口结构下,家庭人口规模呈指数级增长,不断分解为一个个“核心家庭”,所需房屋的数量和面积不断增长,这就是传统的“分家”模式。在“倒金字塔”的家庭人口结构下,人口数量自上而下逐层减少。例如现在城市中的部分“三口之家”住进了上百平米的商品房中,若干年后随着儿子的娶媳或者女儿的出嫁,如此大面积的房屋对于两位老人来说必然会产生部分“闲置”,而房屋的结构和设施却未必符合老年人的需求。因此在老年型社会就会产生大量的对诸如老年公寓之类的房屋的需求。
  佛朗哥·莫迪利亚尼对经济学领域的巨大贡献——储蓄的生命周期假设,预测人们在他们的收入相对于终身平均收入较高时进行储蓄,而在其收入相对于终身平均收入较低时进行负储蓄。一个人的储蓄随着青年、成年、壮年、老年经理一个由低到高再到低的过程。一个家庭的形成也随着家庭的形成、扩展和解体经历一个由低到高再到低的过程。因此随着人口的老化,老年家庭的增多,全社会储蓄总额有减少之势。预计本世纪40年代,中国人口中65岁以上人口将到达全部人口的22%,劳动年龄的人口增速减缓,“人口红利”期即将结束。“人口红利”带来了中国的高储蓄率和高社会劳动生产率。前者的高位增长,为现阶段以住房、汽车为主的耐用品消费积蓄了充足的消费势能;而后者的不断提高,为建筑业和城市建设的不断发展提供了足够的动能。然而人口结构达到“拐点”,即抚养比率由下降转为上升后,就进入了“人口负债”期。中国的年龄结构存在着两个高峰,一个是上世纪60年代末到70年代初出生的人口,一个是80年代末出生的人口。特别是前者,再经过二三十年,他们即将步入老龄阶段,那时中国的人口结构将发生一个大的转变。况且,中国在50年前大力提倡生育,而在30年前又采取了有力的计划生育措施,使得人口结构的转变从一个自发的过程转变为自觉的过程。因此这一转变一旦到来就不是循序渐进,而是极其迅猛的。高储蓄将逐步用于社会抚育成本,社会劳动生产率也会因为宏观劳动力的减少而减速增长,房地产的需求也将显著减少。
  三、房地产市场的刚性需求
  笔者斗胆认为,中国房地产市场的需求分为刚性需求和弹性需求。套用马斯洛的需要层次理论,弹性需求指为了满足自身发展和自我实现的需要而产生的购买房屋的需求,这类需求通常受其他宏观经济变量的影响,会存在着需求收入弹性和需求价格弹性;刚性需求指为了满足自身生存需要而产生的购买房屋的需求,包括人因为时间和空间上的身份转换而产生的需求,通常不受其他宏观经济变量的影响。
  时间上的身份转换指人由未成年人变为成年人,并且随着结婚时代的到来,由父母眼中的“孩子”变为妻子(丈夫)眼中的丈夫(妻子)。中国传统的“分家”观念和过去一个时代家庭人口的“金字塔”结构,使得这种需求格外强烈。然而随着家庭人口结构朝“4-2-1”的“倒金字塔”结构发展,这种需求可能会有所减弱。
  空间上的身份转换指人由一地迁出而迁往另一地。在当前中国,这一现象主要表现为大量农村人口流入城市,在城市中购房生存。
  
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